Koniec fixácie hypotéky 2026: čo robiť, keď vám banka pošle novú sadzbu

Čo sa deje na konci fixácie

Úroková sadzba hypotéky je dohodnutá len na fixačné obdobie — najčastejšie 1, 3, 5 alebo 10 rokov. Po jeho uplynutí sa sadzba musí nanovo určiť. Banka vám navrhne novú sadzbu na ďalšie obdobie a vy máte tri možnosti: prijať jej ponuku (refixácia), dohodnúť s ňou lepšie podmienky, alebo prejsť s úverom do inej banky (refinancovanie).

Istina, ktorú v tom čase ešte dlžíte, sa nemení — mení sa len sadzba, a teda výška splátky na zvyšnú dobu splácania. Práve preto je koniec fixácie jediný moment, keď viete výšku splátky reálne ovplyvniť bez toho, aby vás to niečo stálo.

Kedy a ako vám príde nová sadzba

Podľa zákona č. 90/2016 Z. z. o úveroch na bývanie vám veriteľ musí najneskôr 2 mesiace pred koncom fixácie bezplatne oznámiť novú výšku úrokovej sadzby, hrubú maržu a dátum, od ktorého nová sadzba platí. Oznámenie príde poštou alebo do internetbankingu ako „návrh nových podmienok“.

Tá istá lehota je zároveň vaším časom na rokovanie. Počas dvoch mesiacov pred zmenou môžete požiadať o inú dĺžku fixácie, o zníženie navrhnutej sadzby, alebo doručiť banke žiadosť o predčasné splatenie, ak odchádzate inam. Ak necháte lehotu uplynúť bez reakcie, nová sadzba nadobudne účinnosť automaticky.

O koľko sa zmení splátka

Väčšina hypoték na Slovensku bola uzatvorená v rokoch 2020 – 2022 pri sadzbách okolo 1 – 3 %. Trhové sadzby sú v roku 2026 vyššie, takže pri refixácii splátka spravidla stúpne. Nasledujúca tabuľka počíta s tromi zostatkami istiny a zvyšnou dobou splácania 25 rokov.

Pri zostatku 150 000 € a prechode z 2,5 % na 4,5 % ide o 160,82 € mesačne navyše, čo je 1 929,84 € za rok a zhruba 48 000 € za zvyšných 25 rokov splácania. Rozdiel medzi ponukou vašej banky a najlepšou sadzbou na trhu pritom býva 0,3 – 0,7 percentuálneho bodu, čo pri tomto úvere robí 25 – 55 € mesačne.

Čo môžete pri konci fixácie urobiť

Refixácia u vlastnej banky

Najrýchlejšia možnosť — podpíšete dodatok a nič sa neprepisuje. Banky ale prvej ponuke takmer nikdy nedávajú najlepšiu sadzbu. Ak máte v ruke konkrétnu ponuku inej banky, doručte ju svojej banke písomne a žiadajte jej vyrovnanie; úspešnosť takého protinávrhu je vysoká, lebo strata klienta stojí banku viac.

Refinancovanie do inej banky

Nová banka vyplatí zostatok úveru a prevezme záložné právo k nehnuteľnosti. Potrebujete znalecký posudok alebo aspoň jeho aktualizáciu, list vlastníctva, potvrdenie o príjme a novú žiadosť. Celý proces trvá 4 až 8 týždňov, preto sa musí spustiť s predstihom pred koncom fixácie. Ak refinancujete presne k dátumu konca fixácie, vaša pôvodná banka nesmie účtovať poplatok za predčasné splatenie.

Mimoriadna splátka z úspor

Koniec fixácie je dobrý moment znížiť istinu. Zo zákona môžete každý kalendárny mesiac raz vložiť mimoriadnu splátku bez poplatku, pokiaľ ich súčet za kalendárny rok nepresiahne 30 % istiny úveru. Nad tento limit alebo mimo výročia fixácie je poplatok najviac 1 % zo splatenej sumy a smie pokrývať len skutočné náklady banky. Po znížení istiny požiadajte o prepočet: buď nižšiu splátku pri rovnakej dobe, alebo kratšiu dobu pri rovnakej splátke.

Prečo začať 6 až 12 mesiacov vopred

Dvojmesačná zákonná lehota je čas, keď už poznáte konkrétnu ponuku banky — nie čas na rozbeh refinancovania. Znalecký posudok, vyžiadanie ponúk z viacerých bánk, schválenie úveru a podpis na katastri sa do dvoch mesiacov zmestia len tesne a pri akejkoľvek komplikácii (nízky odhad ceny, chýbajúci doklad, dovolenkové obdobie) termín nestihnete.

Praktický postup: približne rok pred koncom fixácie si poznačte dátum, pol roka vopred si vyžiadajte orientačné ponuky a približne tri mesiace vopred sa rozhodnite. Keď potom príde list od banky, už len potvrdíte krok, ktorý máte pripravený.

1. 1

   Zistite si presný dátum konca fixácie

   Nájdete ho v úverovej zmluve alebo v internetbankingu. Od neho si odrátajte 12 mesiacov — vtedy začnite.

2. 2

   Vyžiadajte si ponuky z iných bánk

   Aspoň dve alebo tri, ideálne s uvedenou RPMN a podmienkami sadzby. Slúžia aj ako páka pri rokovaní s vlastnou bankou.

3. 3

   Počkajte na návrh novej sadzby

   Musí prísť najneskôr 2 mesiace pred zmenou. Porovnajte ho s ponukami, ktoré už máte, a svojej banke doručte protinávrh písomne.

4. 4

   Rozhodnite sa a doručte žiadosť

   Pri refixácii podpíšete dodatok. Pri refinancovaní podáte žiadosť v novej banke a svojej banke doručíte žiadosť o predčasné splatenie ku dňu konca fixácie.

5. 5

   Po zmene si overte splátku

   Skontrolujte prvú novú splátku a nový splátkový kalendár. Ak ste vložili mimoriadnu splátku, vyžiadajte si prepočet doby alebo splátky.