Kolik mi banka půjčí na hypotéku 2026: LTV, DSTI a stress test
Jediný závazný limit ČNB pro hypotéky je dnes LTV. Kolik si půjčíte, ale nejčastěji určuje interní pravidlo bank — kolik z čistého příjmu smí jít na splátky. Když obě čísla znáte, spočítáte si strop dřív, než půjdete do banky.
8 min čtení · Aktualizováno: 30. srpna 2026
Ve zkratce
- LTV je jediný závazný limit ČNB: úvěr kryje nejvýš 80 % hodnoty nemovitosti, u žadatelů do 36 let na vlastní bydlení 90 %.
- Limity DTI a DSTI má ČNB od let 2023–2024 vypnuté. Banky přesto interně počítají DSTI zhruba na 45 % čistého příjmu.
- Stress test: banka počítá splátku při sazbě zvýšené o 2 procentní body, aby ověřila, že ji zvládnete i při růstu sazeb.
- Při čistém příjmu 45 000 Kč (bez závazků, 30 let, sazba 5,3 %) vyjde maximální úvěr podle DSTI zhruba 2 950 000 Kč, splátka do 20 250 Kč.
- Každá jiná měsíční splátka se od maximální splátky odečítá: splátka 6 000 Kč sníží maximální úvěr při příjmu 45 000 Kč na zhruba 2 080 000 Kč.
Co je závazné a co je bankovní praxe
Česká národní banka měla dříve tři úvěrové ukazatele: LTV, DTI a DSTI. Od let 2023–2024 jsou DTI a DSTI vypnuté a jediným závazným limitem zůstává LTV. Banky ale nepůjčují každému neomezeně — používají vlastní interní pravidlo, obvykle DSTI kolem 45 % čistého příjmu, plus stress test. Kalkulačka i tento článek s touto praxí počítají, není to však regulační limit.
LTV: kolik doplatíte z vlastního
LTV (loan-to-value) je poměr úvěru k hodnotě nemovitosti podle odhadu banky. Standardně banka půjčí nejvýš 80 % hodnoty, takže minimálně 20 % ceny musíte mít z vlastních zdrojů. Žadatelé do 36 let na vlastní bydlení dosáhnou na 90 % LTV, tedy vlastní zdroje 10 %. U bytu za 4 000 000 Kč znamená 80 % LTV úvěr nejvýš 3 200 000 Kč a vlastní zdroje aspoň 800 000 Kč plus poplatky.
DSTI: kolik z příjmu smí jít na splátky
DSTI (debt service-to-income) je podíl splátek všech úvěrů na čistém měsíčním příjmu. Banky ho běžně drží kolem 45 %. Na rozdíl od slovenského modelu se od příjmu neodečítá životní minimum. Příklad: čistý příjem 45 000 Kč, žádné jiné úvěry. Maximální splátka je 45 % z 45 000 = 20 250 Kč. Přepočteno přes stress test (sazba 5,3 % + 2 = 7,3 %) na 30 let odpovídá úvěru zhruba 2 950 000 Kč.
Maximální úvěr podle čistého měsíčního příjmu (bez závazků, 30 let, sazba 5,3 %)
| Čistý příjem | Max. měsíční splátka (DSTI 45 %) | Max. úvěr (DSTI) |
|---|---|---|
| 35 000 Kč | 15 750 Kč | ≈ 2 300 000 Kč |
| 45 000 Kč | 20 250 Kč | ≈ 2 950 000 Kč |
| 70 000 Kč | 31 500 Kč | ≈ 4 600 000 Kč |
Zjistěte svůj strop
Zadejte čistý příjem, příjem spolužadatele, jiné splátky a hodnotu nemovitosti. Kalkulačka spočítá limit DSTI i LTV a označí, který vás omezuje.
Kalkulačka maximální výše hypotékyStress test a spolužadatel
Banka nepočítá splátku při sjednané sazbě, ale při sazbě zvýšené o 2 procentní body. Ověřuje tak, zda splátku zvládnete i při růstu sazeb po konci fixace. Proto vám kalkulačka i banka ukážou nižší úvěr, než by vyšel z aktuální sazby.
Spolužadatel připočítává svůj příjem do společného základu pro DSTI. Při příjmech 45 000 Kč a 30 000 Kč vyjde maximální úvěr zhruba 4 920 000 Kč. Každá jiná měsíční splátka (spotřebitelský úvěr, leasing, splátka kreditní karty) se od maximální splátky odečítá — splátka 6 000 Kč sníží maximální úvěr při příjmu 45 000 Kč na zhruba 2 080 000 Kč.
Kreditní karta a kontokorent snižují strop
Banka do splátek pro DSTI započítává i část nevyčerpaného limitu kreditní karty a povoleného přečerpání. Nevyužívanou kreditku s limitem 80 000 Kč se před žádostí o hypotéku vyplatí zrušit.
Proč vám banka dá méně než kalkulačka
Kalkulačka počítá s obecnou praxí DSTI 45 %. Konkrétní banka uznává jen část variabilního příjmu, průměruje příjem OSVČ za dva roky, zohledňuje výdaje domácnosti podle počtu členů a započítá rámce kreditek. Výsledek banky bývá o 5–15 % nižší.
Časté otázky
Kolik si půjčím při čistém příjmu 45 000 Kč?
Bez jiných úvěrů zhruba 2 950 000 Kč na 30 let podle bankovní praxe DSTI: maximální splátka je 45 % z příjmu, tedy 20 250 Kč, přepočtená přes stress test na úvěr. Skutečný strop může omezit LTV podle ceny nemovitosti.
Jaké jsou limity ČNB pro hypotéky v roce 2026?
Jediný závazný limit je LTV: 80 % hodnoty nemovitosti, u žadatelů do 36 let na vlastní bydlení 90 %. Limity DTI a DSTI má ČNB od let 2023–2024 vypnuté; DSTI kolem 45 % je jen interní praxe bank.
Proč banka počítá splátku při vyšší sazbě?
Jde o stress test. Banka ověřuje splátku při sazbě zvýšené o 2 procentní body, aby vás i sebe chránila před růstem sazeb po konci fixace.
Kolik potřebuji vlastních peněz?
Minimálně 20 % hodnoty nemovitosti (LTV 80 %). Žadatelé do 36 let na vlastní bydlení dosáhnou na 90 % LTV, tedy 10 % vlastních zdrojů. K tomu je potřeba počítat s poplatky.
Snižuje kreditní karta maximální hypotéku?
Ano. Banka do splátek pro DSTI započítá část nevyčerpaného limitu kreditní karty a povoleného přečerpání. Nepoužívané rámce se před žádostí o hypotéku vyplatí zrušit.
Proč mi banka schválila méně, než ukázala kalkulačka?
Kalkulačka počítá s obecnou praxí DSTI 45 %. Banka přidává vlastní metodiku: krácení variabilního příjmu, průměr příjmu OSVČ za dva roky, výdaje domácnosti a rámce kreditek. Výsledek bývá o 5–15 % nižší.
Zdroje
Související články
Přepočítejte si vlastní splátku
Zadejte výši úvěru, sazbu a splatnost a kalkulačka rozepíše měsíční splátku, celkové přeplacení i amortizaci po letech.
Přejít na hypoteční kalkulačku