Mennyi hitelt kaphatok 2026-ban? A JTM és a HFM számítása
A bank nem érzésre dönt arról, mennyi hitelt ad — két korlátot számol ki, és mindig az alacsonyabbat alkalmazza. Az egyik a jövedelmedhez, a másik az ingatlan értékéhez kötődik. Ez a cikk megmutatja, hogyan számítják mindkettőt, és melyik szab határt a te helyzetedben.
6 perc olvasás · Frissítve: 2026. szeptember 3.
Röviden
- 800 000 forintos nettó jövedelemnél, 80 millió forintos ingatlannál, 10 évnél hosszabb kamatperiódusnál, elsőlakás-vásárlóként, 6,5 százalékos kamattal és 20 éves futamidővel legfeljebb 64 380 002 forintot kaphatsz — itt a JTM korlátoz.
- A JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató) 800 000 forint alatti jövedelemnél 25/35/50 százalék a kamatperiódus hosszától függően, 800 000 forinttól 30/40/60 százalék.
- A HFM (hitelfedezeti mutató) az ingatlan forgalmi értékének legfeljebb 80 százaléka lehet, elsőlakás-vásárlóknál 90 százaléka.
- A bank mindig a két korlát közül az alacsonyabbat alkalmazza — magasabb jövedelemnél gyakran már nem a JTM, hanem a HFM szab határt.
- 50 millió forintos ingatlánál 600 000 forintos jövedelemnél még a JTM korlátoz (40 237 501 forint), de 800 000 forintos jövedelemtől már a HFM (45 000 000 forint) — annak ellenére, hogy a JTM ekkor magasabb összeget engedne.
Két korlát: JTM és HFM
„Mennyi hitelt kaphatok?” — erre a kérdésre nincs egyetlen szám válasz, mert a bank két teljesen különböző szempontból is megvizsgálja a helyzetedet. Az egyik azt nézi, mennyit bírsz el a jövedelmedből havonta, a másik pedig azt, mennyit ér a fedezetül szolgáló ingatlan. A végső válasz a kettő közül a szigorúbb.
A magyar bankok 2026-ban két, egymástól független szabály szerint korlátozzák a felvehető lakáshitelt. A JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató) a havi törlesztőrészletet a nettó jövedelmedhez viszonyítja: megszabja, hogy a törlesztő legfeljebb a jövedelmed hány százaléka lehet. A HFM (hitelfedezeti mutató) ezzel szemben az ingatlan értékéhez kötődik: megszabja, hogy a hitel legfeljebb az ingatlan forgalmi értékének hány százaléka lehet.
A két korlát külön-külön számolódik, majd a bank mindig az alacsonyabbat alkalmazza — vagyis nem elég, ha a jövedelmed magas, ha az önerőd nem elég, és fordítva sem elég a magas önerő alacsony jövedelem mellett.
JTM: a jövedelem és a kamatperiódus szerint
A JTM mértéke két tényezőtől függ: a jövedelemtől és attól, hány évre fixálod a kamatot. 800 000 forint alatti nettó jövedelemnél (az igénylő és a társigénylő együttes jövedelme) a JTM 25 százalék 5 évnél rövidebb, 35 százalék 5–10 éves, és 50 százalék 10 évnél hosszabb kamatperiódusnál. 800 000 forinttól ugyanezek a sávok 30, 40 és 60 százalékra emelkednek.
JTM mértéke a jövedelem és a kamatperiódus hossza szerint 2026-ban
| Nettó jövedelem | ≤5 éves kamatperiódus | 5–10 éves kamatperiódus | >10 éves kamatperiódus |
|---|---|---|---|
| 800 000 Ft alatt | 25 % | 35 % | 50 % |
| 800 000 Ft-tól | 30 % | 40 % | 60 % |
A jövedelemhatár nem sávosan, hanem élesen vált: 800 000 forintnál már a magasabb sáv érvényes, 799 999 forintnál még az alacsonyabb. A kamatperiódus hossza szerinti emelkedés mögötti logikáról a kamatperiódus választásáról szóló cikkben írunk bővebben.
Nézzük meg a Part D-ben szereplő példát lépésről lépésre: 800 000 forintos nettó jövedelem, 10 évnél hosszabb kamatperiódus. Mivel a jövedelem eléri a 800 000 forintos határt, a magasabb sáv érvényes, itt 60 százalék. A megengedett havi törlesztő tehát 800 000 × 60 % = 480 000 forint. Ebből a törlesztőből, 6,5 százalékos kamat és 20 éves futamidő mellett, az annuitásképlet szerint 64 380 002 forint hitel törleszthető.
HFM: az önerő szabálya
A HFM az ingatlan forgalmi értékéhez viszonyítja a hitelt: 2026-ban általában legfeljebb 80 százalék, vagyis legalább 20 százalék önerő szükséges. Elsőlakás-vásárlóknak ennél kedvezőbb, 90 százalékos HFM jár — nekik elég 10 százalék önerő is. A korhatár, ami korábban az elsőlakás-vásárlói kedvezményhez kötődött, 2025 szeptemberétől megszűnt.
80 millió forintos ingatlannál a szokásos 80 százalékos HFM 64 000 000 forintot engedne, elsőlakás-vásárlóként a 90 százalékos HFM viszont 72 000 000 forintot — 8 000 000 forinttal többet. Ez a különbség sok esetben eldönti, hogy a JTM vagy a HFM lesz a szigorúbb korlát.
A HFM a teljes ingatlanértékre vonatkozik
A HFM nem a hiányzó önerőt, hanem a teljes vételár arányát korlátozza. 50 millió forintos ingatlánál 80 százalékos HFM azt jelenti, hogy legalább 10 millió forint saját forrás szükséges — függetlenül attól, mennyit engedne a JTM.
Melyik korlát szab határt: 3 jövedelemszint
Az alábbi táblázat egy 50 millió forintos ingatlannál, elsőlakás-vásárlóként, 10 évnél hosszabb kamatperiódussal, 6,5 százalékos kamattal és 20 éves futamidővel mutatja, hogyan változik a korlátozó tényező a jövedelemmel.
Maximális hitel 50 millió forintos ingatlannál, a jövedelem szerint (10 évnél hosszabb kamatperiódus, elsőlakás-vásárló)
| Nettó jövedelem (Ft/hó) | JTM szerinti max. hitel (Ft) | HFM szerinti max. hitel (Ft) | Ténylegesen felvehető (Ft) | Melyik korlátoz |
|---|---|---|---|---|
| 600 000 | 40 237 501 | 45 000 000 | 40 237 501 | JTM |
| 800 000 | 64 380 002 | 45 000 000 | 45 000 000 | HFM |
| 1 200 000 | 96 570 003 | 45 000 000 | 45 000 000 | HFM |
600 000 forintos jövedelemnél a JTM (40 237 501 forint) még alacsonyabb, mint a HFM (45 000 000 forint), tehát a jövedelem szab határt. 800 000 forinttól a JTM már meghaladja a HFM-et, ezért onnantól az ingatlan értéke (vagyis az önerő) korlátoz, nem a jövedelem — magasabb kereset ebben a helyzetben már nem növeli tovább a felvehető hitelt, csak magasabb önerő vagy drágább ingatlan.
Számold ki a saját hitelképességedet
Add meg a jövedelmedet, a meglévő törlesztéseidet, az ingatlan értékét és a tervezett kamatperiódust — a kalkulátor megmutatja a JTM és a HFM szerinti maximumot, és hogy melyik korlátoz.
Hitelképesség-kalkulátorAmit érdemes tudni a JTM-ről
A JTM az igénylő és a társigénylő nettó jövedelmét együtt veszi figyelembe, és a meglévő hiteltörlesztéseket levonja a megengedett törlesztőből. Ha már van egy autóhitel-törlesztésed, az csökkenti a lakáshitelre fordítható törlesztőrészletet, és ezzel a felvehető hitelösszeget is — a bank nem a bruttó jövedelmed 60 százalékát nézi, hanem azt, mennyi marad ebből a már fennálló törlesztések levonása után.
Például, ha 800 000 forintos nettó jövedelmed mellett 80 000 forintot fizetsz havonta egy személyi kölcsönre, a lakáshitelre fordítható törlesztő nem 480 000, hanem csak 400 000 forint — ez arányosan csökkenti a felvehető hitelösszeget is. Ezért érdemes egy nagyobb lakáshitel felvétele előtt átgondolni, kifizeted-e előbb a kisebb, folyó hiteleidet.
Társigénylő növeli a jövedelmet és a JTM-korlátot
Két 500 000 forintos jövedelem összesen 1 000 000 forintként számít a JTM-nél, ami már a magasabb (800 000 forint feletti) sávba kerülhet — ez jelentősen megnövelheti a felvehető hitelösszeget.
Fontos, hogy a JTM és a HFM törvényi felső korlát, nem banki kötelezettség egy adott összeg kihitelezésére. Egy bank szigorúbb saját szabályt is alkalmazhat, például alacsonyabb HFM-et vagy a JTM-nél konzervatívabb jövedelemszámítást — a fenti számok azt mutatják, mennyi hitelt engedélyez legfeljebb a jogszabály, nem azt, hogy egy konkrét bank ténylegesen ennyit ajánl.
Emiatt érdemes több banktól is ajánlatot kérni, ha a JTM és a HFM szerinti számítás alapján tervezel. A hitelbírálat során a bank a jövedelmedet is saját szempontjai szerint veszi figyelembe — például a próbaidős vagy határozott idejű munkaviszonyt óvatosabban kezelheti, mint a JTM önmagában mutatná.
Gyakori kérdések
Mennyi a maximális hitel 800 000 forintos jövedelemnél, 80 millió forintos ingatlannál?
64 380 002 forint, ha 10 évnél hosszabb kamatperiódust és 6,5 százalékos kamatot vállalsz 20 évre, elsőlakás-vásárlóként. Itt a JTM korlátoz, mert az alacsonyabb, mint a HFM szerinti 72 000 000 forint.
Mi az a JTM?
A jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató — megszabja, hogy a havi törlesztőrészlet legfeljebb a nettó jövedelem hány százaléka lehet. 800 000 forint alatti jövedelemnél 25/35/50 százalék a kamatperiódus szerint, 800 000 forinttól 30/40/60 százalék.
Mi az a HFM?
A hitelfedezeti mutató — az ingatlan forgalmi értékének legfeljebb hány százalékáig adható hitel. Általában 80 százalék, elsőlakás-vásárlóknál 90 százalék.
Melyik korlát számít, ha mindkettő teljesül?
A bank mindig az alacsonyabb, szigorúbb korlátot alkalmazza. 800 000 forintos jövedelemnél és 50 millió forintos ingatlannál a JTM 64 380 002 forintot engedne, de a HFM csak 45 000 000 forintot — ezért 45 000 000 forint a tényleges maximum.
Miért kapok többet hosszabb kamatperiódussal?
Mert a JTM aránya nő a kamatperiódus hosszával: 25 százalékról 50 százalékra (vagy 30-ról 60-ra) 5 év alattiról 10 év fölöttire. A magasabb megengedett törlesztő magasabb hitelösszeget enged.
Számít a társigénylő jövedelme?
Igen — a JTM az igénylő és a társigénylő együttes nettó jövedelmét veszi figyelembe, ez akár magasabb JTM-sávba is átbillentheti az igénylést.
Mennyi az elsőlakás-vásárlók HFM-je?
90 százalék, szemben a szokásos 80 százalékkal — vagyis 10 százalék önerő is elég lehet, nem csak 20 százalék.
Források
Kapcsolódó cikkek
Számold ki a hitelképességedet
Add meg a jövedelmedet, a meglévő hiteltörlesztéseidet és az ingatlan értékét, és a kalkulátor megmutatja a maximális törlesztőt, a maximális hitelösszeget, és hogy melyik korlát szabja meg.
Hitelképesség-kalkulátor