Koľko mi banka požičia na hypotéku 2026: DSTI, DTI a LTV po lopate
Banka nevychádza z toho, akú splátku „zvládnete“, ale z troch limitov, ktoré určuje NBS. Každý dáva inú maximálnu sumu a platí ten najprísnejší. Keď ich poznáte, viete si svoj strop spočítať skôr, než pôjdete do banky.
9 min čítania · Aktualizované: 30. augusta 2026
V skratke
- DSTI: splátky všetkých úverov spolu smú byť najviac 60 % z čistého príjmu zníženého o životné minimum domácnosti.
- DTI: celkový dlh nesmie presiahnuť 8-násobok ročného čistého príjmu. Od 41 rokov sa násobok znižuje o 0,25 ročne, minimálne na 3-násobok.
- LTV: úver kryje najviac 80 % hodnoty nehnuteľnosti (výnimočne 90 %). Zvyšok doplácate z vlastných zdrojov.
- Stress test: banka počíta splátku pri sadzbe zvýšenej o 2 percentuálne body, najviac však do 6 %.
- Pri čistom príjme 1 500 € (jednotlivec, bez záväzkov, 30 rokov) vyjde maximálny úver približne 121 900 €, splátka do 723 €.
Tri limity, platí najprísnejší
Národná banka Slovenska stanovuje tri ukazovatele, ktoré musí každá banka pri hypotéke dodržať: DSTI, DTI a LTV. Banka spočíta maximálny úver podľa každého z nich a schváli najnižšie z týchto čísel. Vlastná interná metodika banky ho môže ešte znížiť, nikdy nie zvýšiť.
DSTI: koľko z príjmu smie ísť na splátky
DSTI (debt service-to-income) hovorí, že súčet splátok všetkých vašich úverov nesmie presiahnuť 60 % z čistého mesačného príjmu po odpočítaní životného minima domácnosti. Životné minimum je od 1. júla 2026 pre jednu plnoletú osobu 295,22 €, pre ďalšiu spoločne posudzovanú osobu 205,96 € a na dieťa 134,80 €.
Príklad: jednotlivec s čistým príjmom 1 500 € a bez iných úverov. Základ je 1 500 − 295,22 = 1 204,78 €, z toho 60 % je 722,87 €. To je maximálna mesačná splátka. Prepočítaná cez stress test (sadzba 3,9 % + 2 = 5,9 %) na 30 rokov zodpovedá úveru približne 121 900 €.
Kreditné karty a povolené prečerpanie sa počítajú tiež
Do splátok pre DSTI banka započíta aj časť nevyčerpaných rámcov kreditných kariet a povolených prečerpaní. Nevyužívaná kreditka s limitom 3 000 € vám môže maximálny úver znížiť o niekoľko tisíc eur. Pred žiadosťou o hypotéku nepotrebné rámce zrušte.
DTI: strop na celkový dlh
DTI (debt-to-income) obmedzuje celkový dlh na 8-násobok ročného čistého príjmu. Pri príjme 1 500 € mesačne je ročný príjem 18 000 € a DTI strop 144 000 €. Do 40 rokov veku platí plný 8-násobok. Od 41 rokov, ak splatnosť úveru presahuje vek 65 rokov, sa násobok znižuje o 0,25 za každý rok veku, minimálne na 3-násobok — v 50 rokoch je to 5,5-násobok. Žiadateľ s príjmom 2 500 € má tak v 50 rokoch strop DTI 165 000 € namiesto 240 000 €, čím sa DTI stáva záväzným limitom namiesto DSTI.
Maximálny úver podľa čistého mesačného príjmu (jednotlivec, bez záväzkov, 30 rokov, sadzba 3,9 %)
| Čistý príjem | Max. mesačná splátka (DSTI) | Max. úver (DSTI) | Strop DTI (8×) | Záväzný limit |
|---|---|---|---|---|
| 1 200 € | 542,87 € | ≈ 91 500 € | 115 200 € | DSTI |
| 1 500 € | 722,87 € | ≈ 121 900 € | 144 000 € | DSTI |
| 2 500 € | 1 322,87 € | ≈ 223 000 € | 240 000 € | DSTI |
Zistite svoj strop
Zadajte čistý príjem, príjem spoludlžníka, iné splátky, počet detí a vek. Kalkulačka spočíta všetky tri limity a označí, ktorý vás obmedzuje.
Kalkulačka maximálnej výšky hypotékyLTV: koľko doplatíte z vlastného
LTV (loan-to-value) je pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti podľa znaleckého posudku. Štandardne banka požičia najviac 80 % hodnoty, takže minimálne 20 % ceny musíte mať z vlastných zdrojov. Malá časť produkcie bánk smie ísť do 90 % LTV — vtedy stačí 10 % vlastných zdrojov, sadzba však býva vyššia. Pri byte za 150 000 € znamená 80 % LTV úver najviac 120 000 € a vlastné zdroje aspoň 30 000 € plus poplatky.
Stress test a spoludlžník
Banka neráta splátku pri dohodnutej sadzbe, ale pri sadzbe zvýšenej o 2 percentuálne body (pri fixácii nad 10 rokov o 1 bod), najviac však do 6 %. Overuje tak, či splátku zvládnete aj pri raste sadzieb. Preto vám kalkulačka aj banka ukážu nižší úver, než by vyšiel z aktuálnej sadzby.
Spoludlžník pripočítava svoj príjem do spoločného základu pre DSTI aj DTI, zároveň sa však pripočíta ďalšie životné minimum 205,96 €. Pri príjmoch 1 500 € a 1 200 € s jedným dieťaťom vyjde maximálny úver približne 208 800 €. Každá iná mesačná splátka (spotrebný úver, leasing) sa od maximálnej splátky odpočítava — splátka 300 € zníži maximálny úver pri príjme 2 500 € zo 223 000 € na približne 172 500 €.
Prečo vám banka dá menej než kalkulačka
Kalkulačka počíta zákonné limity. Banka k nim pridáva vlastné pravidlá: uznáva len časť variabilného príjmu, priemeruje príjem SZČO za dva roky, zohľadňuje výdavky na domácnosť podľa počtu členov a započíta rámce kreditiek. Výsledok banky preto býva o 5 – 15 % nižší.
Časté otázky
Koľko si požičiam pri čistom príjme 1 500 €?
Ako jednotlivec bez iných úverov približne 121 900 € na 30 rokov. Viaže DSTI: maximálna splátka je 60 % z (1 500 − 295,22 €), teda 722,87 €, prepočítaná cez stress test na úver.
Čo je DSTI, DTI a LTV?
DSTI je podiel splátok na príjme po odpočítaní životného minima (max 60 %). DTI je strop na celkový dlh vo výške 8-násobku ročného príjmu. LTV je podiel úveru na hodnote nehnuteľnosti (max 80 %, výnimočne 90 %). Platí najprísnejší z nich.
Prečo banka počíta splátku pri vyššej sadzbe?
Ide o stress test. Banka overuje splátku pri sadzbe zvýšenej o 2 percentuálne body (nad 10-ročnú fixáciu o 1 bod), najviac do 6 %. Chráni vás aj banku pred rastom sadzieb po konci fixácie.
Ako vek ovplyvňuje maximálnu hypotéku?
Do 40 rokov platí plný 8-násobok ročného príjmu pri DTI. Od 41 rokov, ak splatnosť presahuje vek 65, sa násobok znižuje o 0,25 za každý rok veku, minimálne na 3-násobok. V 50 rokoch je to 5,5-násobok.
Znižuje kreditná karta maximálnu hypotéku?
Áno. Banka do splátok pre DSTI započíta časť nevyčerpaného limitu kreditnej karty a povoleného prečerpania. Nepoužívané rámce sa preto oplatí pred žiadosťou o hypotéku zrušiť.
Prečo mi banka schválila menej, než ukázala kalkulačka?
Kalkulačka počíta zákonné limity NBS. Banka pridáva vlastnú metodiku: krátenie variabilného príjmu, priemer príjmu SZČO za dva roky, výdavky domácnosti a rámce kreditiek. Výsledok býva o 5 – 15 % nižší.
Zdroje
Súvisiace články
Prepočítajte si vlastnú splátku
Zadajte výšku úveru, sadzbu a splatnosť a kalkulačka rozpíše mesačnú splátku, celkové preplatenie aj amortizáciu po rokoch.
Prejsť na hypotekárnu kalkulačku