Maximálna výška hypotéky 2026

Ako zistiť, koľko vám banka požičia

Maximálna hypotéka nie je jedno číslo z jedného vzorca – je to najnižšia z troch nezávisle vypočítaných hodnôt. Postup je takýto:

• Z čistého príjmu odpočítajte životné minimum domácnosti a zo zvyšku vezmite 60 % – to je strop na splátky všetkých úverov (DSTI).
• Od tohto stropu odpočítajte splátky existujúcich úverov; zvyšok prepočítajte na výšku úveru pri stresovanej sadzbe (aktuálna + 2 p. b., najviac 6 %).
• Ročný čistý príjem vynásobte DTI násobkom (8, po 41. roku veku krátený) a odpočítajte zostatky existujúcich úverov.
• Hodnotu nehnuteľnosti vynásobte 80 % (výnimočne 90 %) – to je limit LTV. Platí najnižšia z troch hodnôt.

Prečo je stresový test dôvodom nižšieho výsledku

Pri DSTI banka nepočíta so sadzbou, ktorú vám ponúka, ale so sadzbou zvýšenou o 2 percentuálne body – najviac však do stropu 6 %. Zmyslom je overiť, či splátku unesiete aj po skončení fixácie, keď môžu byť sadzby vyššie.

Praktický dopad je veľký: pri sadzbe 3,6 % počíta banka splátku ako pri 5,6 %, takže maximálna výška úveru vyjde o desiatky tisíc eur nižšie, než by zodpovedalo aktuálnej ponuke. Kalkulačka preto zobrazuje aj splátku pri zvýšenej sadzbe – tú, z ktorej limit vychádza.

Hypotéka po 40-ke: prečo sa DTI násobok kráti

Základný DTI limit je 8-násobok ročného čistého príjmu. Od 41 rokov veku sa však kráti o 0,25 za každý rok, ak by splatnosť úveru presiahla váš 65. rok veku, a to až na 3-násobok. Dôvodom je predpoklad nižšieho príjmu v dôchodku.

Krátenie sa dá zmierniť kratšou splatnosťou, ktorá končí pred 65. rokom veku, prizvaním mladšieho spoludlžníka alebo vyššími vlastnými zdrojmi. V kalkulačke stačí zmeniť pole veku alebo splatnosti a hneď uvidíte, či sa obmedzujúci faktor presunie z DTI inam.

Čo výsledok znižuje a čo ho zvyšuje

Najčastejšie prekvapenie sú existujúce záväzky. Do DSTI vstupujú splátky spotrebných úverov, leasingov aj kreditných kariet a povolených prečerpaní – tie banky posudzujú z rámca, a to aj vtedy, ak ich vôbec nečerpáte. Zrušenie nevyužívanej kreditky preto vie maximálnu hypotéku zdvihnúť viac než malé zvýšenie príjmu.

Opačným smerom pôsobia spoludlžník s vlastným príjmom, konsolidácia drobných úverov do jedného s nižšou splátkou, dlhšia splatnosť a vyššie vlastné zdroje (nižšie LTV). Každý z týchto vstupov je v kalkulačke samostatné pole, takže si viete pozrieť, ktorý z nich pohne výsledkom najviac.

Prečo sa ponuka banky líši od výpočtu

Táto kalkulačka aplikuje zákonné limity NBS. Banky ich musia dodržať, ale nad ne si pridávajú vlastné interné metodiky: prísnejšie posudzovanie typu príjmu (skúšobná doba, príjem živnostníka, príjem zo zahraničia), vlastné hodnotenie bonity a nároky na zabezpečenie.

Výsledok z kalkulačky preto berte ako horný odhad podľa regulácie, nie ako prísľub. Skutočná ponuka býva rovnaká alebo nižšia a líši sa banka od banky – oplatí sa preto porovnať viac ponúk.

Koľko si požičiam pri príjme 1 500 € mesačne?

Pri jednotlivcovi bez ďalších záväzkov, sadzbe okolo 3,6 % a splatnosti 30 rokov vychádza maximálna hypotéka cca 125 – 130 tisíc €, limitovaná DSTI vetvou. Presné číslo dopočíta kalkulačka podľa vašich vstupov.

Čo je DSTI, DTI a LTV?

DSTI obmedzuje pomer splátok k príjmu (60 % po odpočte životného minima), DTI obmedzuje celkový úver na násobok ročného príjmu (max. 8×) a LTV obmedzuje úver na percento hodnoty nehnuteľnosti (80 %, výnimočne 90 %).

Čo je stresový test +2 p. b.?

Banka pri DSTI počíta so sadzbou zvýšenou o 2 percentuálne body oproti aktuálnej (najviac však do 6 %), aby overila, či by ste splátku uniesli aj pri raste sadzieb po skončení fixácie.

Prečo sa mi vekom znižuje DTI násobok?

Od 41 rokov NBS kráti 8-násobný limit o 0,25 ročne, pokiaľ by splatnosť úveru presiahla váš 65. rok veku – dôvodom je predpoklad nižšieho príjmu v dôchodku.

Prečo mi banka ponúkne menej, ako ukáže kalkulačka?

Banky majú vlastné interné metodiky (napr. prísnejšie posudzovanie iných záväzkov, nevyčerpané rámce kreditiek, individuálne hodnotenie bonity), ktoré môžu byť prísnejšie než zákonné limity NBS použité v tejto kalkulačke.

Ako zvýšim maximálnu výšku hypotéky?

Najúčinnejšie je znížiť existujúce záväzky – zrušiť nevyužívané kreditné karty a povolené prečerpania alebo skonsolidovať drobné úvery. Ďalej pomôže spoludlžník s vlastným príjmom, dlhšia splatnosť a vyššie vlastné zdroje.

Ako ovplyvňujú kreditné karty a povolené prečerpanie výsledok?

Banky ich započítavajú z výšky schváleného rámca, aj keď ich nečerpáte. Táto kalkulačka ich automaticky nepripočítava, preto ich do polí existujúcich záväzkov zadajte ručne – inak vyjde výsledok optimistickejšie než ponuka banky.

Pomôže spoludlžník?

Áno – jeho čistý príjem sa pripočíta k vášmu, čím sa uvoľní DSTI aj DTI vetva. Zároveň však do výpočtu vstúpi aj jeho životné minimum a jeho existujúce záväzky.

Aké príjmy banka akceptuje?

Bez problémov príjem zo zamestnania na dobu neurčitú po skúšobnej dobe. Príjem živnostníka, príjem zo zahraničia či z prenájmu banky posudzujú individuálne a často ho krátia – tieto rozdiely kalkulačka nezohľadňuje.