Maximální výše hypotéky na Slovensku 2026

Jak zjistit, kolik vám banka půjčí

Maximální hypotéka není jedno číslo z jednoho vzorce – je to nejnižší ze tří nezávisle spočítaných hodnot. Postup je tento:

• Od čistého příjmu odečtěte životní minimum domácnosti a ze zbytku vezměte 60 % – to je strop na splátky všech úvěrů (DSTI).
• Od tohoto stropu odečtěte splátky existujících úvěrů; zbytek přepočítejte na výši úvěru při stresované sazbě (aktuální + 2 p. b., nejvýše 6 %).
• Roční čistý příjem vynásobte násobkem DTI (8, po 41. roce věku krácený) a odečtěte zůstatky existujících úvěrů.
• Hodnotu nemovitosti vynásobte 80 % (výjimečně 90 %) – to je limit LTV. Platí nejnižší ze tří hodnot.

Proč stresový test snižuje výsledek

U DSTI banka nepočítá se sazbou, kterou vám nabízí, ale se sazbou zvýšenou o 2 procentní body – nejvýše však do stropu 6 %. Smyslem je ověřit, zda splátku unesete i po skončení fixace, kdy mohou být sazby vyšší.

Praktický dopad je velký: při sazbě 3,6 % počítá banka splátku jako při 5,6 %, takže maximální výše úvěru vyjde o desítky tisíc eur níž, než by odpovídalo aktuální nabídce. Kalkulačka proto zobrazuje i splátku při zvýšené sazbě – tu, ze které limit vychází.

Hypotéka po čtyřicítce: proč se krátí násobek DTI

Základní limit DTI je 8násobek ročního čistého příjmu. Od 41 let věku se však krátí o 0,25 za každý rok, pokud by splatnost úvěru přesáhla váš 65. rok věku, a to až na 3násobek. Důvodem je předpoklad nižšího příjmu v důchodu.

Krácení lze zmírnit kratší splatností, která končí před 65. rokem věku, přizváním mladšího spoludlužníka nebo vyššími vlastními zdroji. V kalkulačce stačí změnit pole věku nebo splatnosti a hned uvidíte, zda se omezující faktor přesune z DTI jinam.

Co výsledek snižuje a co ho zvyšuje

Nejčastějším překvapením jsou existující závazky. Do DSTI vstupují splátky spotřebitelských úvěrů, leasingů i kreditních karet a povolených přečerpání – ty banky posuzují z rámce, a to i tehdy, když je vůbec nečerpáte. Zrušení nevyužívané kreditky proto umí maximální hypotéku zvednout víc než malé zvýšení příjmu.

Opačným směrem působí spoludlužník s vlastním příjmem, konsolidace drobných úvěrů do jednoho s nižší splátkou, delší splatnost a vyšší vlastní zdroje (nižší LTV). Každý z těchto vstupů je v kalkulačce samostatné pole, takže si můžete prohlédnout, který z nich pohne výsledkem nejvíc.

Proč se nabídka banky liší od výpočtu

Tato kalkulačka aplikuje zákonné slovenské limity NBS. Banky je musí dodržet, ale nad ně si přidávají vlastní interní metodiky: přísnější posuzování typu příjmu (zkušební doba, příjem živnostníka, příjem ze zahraničí), vlastní hodnocení bonity a nároky na zajištění.

Výsledek z kalkulačky proto berte jako horní odhad podle regulace, ne jako příslib. Skutečná nabídka bývá stejná nebo nižší a liší se banka od banky – vyplatí se proto porovnat víc nabídek.

Kolik si půjčím při příjmu 1 500 €?

U jednotlivce bez dalších závazků, sazbě kolem 3,6 % a splatnosti 30 let vychází maximální hypotéka cca 125 000 – 130 000 €, limitovaná větví DSTI.

Co je DSTI, DTI a LTV?

DSTI omezuje poměr splátek k příjmu, DTI omezuje úvěr na násobek ročního příjmu a LTV omezuje úvěr na procento hodnoty nemovitosti.

Co je stresový test +2 p. b.?

Banka počítá se sazbou zvýšenou o 2 procentní body (max. do 6 %), aby ověřila odolnost vůči růstu sazeb po konci fixace.

Proč se mi věkem snižuje násobek DTI?

Od 41 let NBS krátí 8násobný limit o 0,25 ročně, pokud by splatnost přesáhla 65. rok věku žadatele.

Proč mi banka nabídne méně, než ukáže kalkulačka?

Banky mají vlastní interní metodiky, které mohou být přísnější než zákonné limity NBS použité v této kalkulačce.

Jak zvýším maximální výši hypotéky?

Nejúčinnější je snížit existující závazky – zrušit nevyužívané kreditní karty a povolená přečerpání nebo zkonsolidovat drobné úvěry. Dál pomůže spoludlužník s vlastním příjmem, delší splatnost a vyšší vlastní zdroje.

Jak výsledek ovlivňují kreditní karty a povolené přečerpání?

Banky je započítávají z výše schváleného rámce, i když je nečerpáte. Tato kalkulačka je automaticky nepřipočítává, proto je do polí existujících závazků zadejte ručně – jinak vyjde výsledek optimističtěji než nabídka banky.

Pomůže spoludlužník?

Ano – jeho čistý příjem se přičte k vašemu, čímž se uvolní větev DSTI i DTI. Zároveň ale do výpočtu vstoupí i jeho životní minimum a jeho existující závazky.

Jaké příjmy banka akceptuje?

Bez problémů příjem ze zaměstnání na dobu neurčitou po zkušební době. Příjem živnostníka, ze zahraničí či z pronájmu banky posuzují individuálně a často ho krátí – tyto rozdíly kalkulačka nezohledňuje.