Refinancování hypotéky 2026: kdy se vyplatí a za kolik měsíců se vrátí

Co refinancování je a čím se liší od refixace

Při refixaci zůstáváte ve vlastní bance a jen podepíšete novou sazbu na další období. Při refinancování přecházíte s úvěrem do jiné banky: ta splatí zůstatek původního úvěru, na nemovitost se zapíše její zástavní právo a vy začnete splácet nový úvěr s novou sazbou a novou smlouvou.

Refixace je rychlá a bez nákladů, ale první nabídka banky bývá horší než trh. Refinancování umí přinést výrazně nižší sazbu, má však vstupní náklady a trvá 4–8 týdnů. Otázka tedy nezní „které je lepší“, ale „vrátí se mi rozdíl v sazbě dřív, než skončí nová fixace“.

Kolik refinancování stojí

Náklady mají dvě části. První je poplatek za předčasné splacení původního úvěru. Pokud splácíte v období 3 měsíců před koncem fixace nebo po obdržení nové nabídky sazby, je bez poplatku. U smluv, kde byla fixace sjednána od 1. 9. 2024, je jinak poplatek 0,25 % z předčasně splacené částky za každý započatý rok do konce fixace, nejvýše 1 % — u zůstatku 2 500 000 Kč a dvou let do konce fixace je to 12 500 Kč. U starších smluv bývá poplatek zanedbatelný.

• Ocenění nemovitosti: zhruba 3 000–5 000 Kč; mnoho bank nabízí online ocenění bytu zdarma.
• Poplatek za návrh na vklad nového zástavního práva do katastru: 2 000 Kč, elektronicky 1 600 Kč.
• Návrh na výmaz původního zástavního práva: dalších 2 000 Kč.
• Poplatek nové banky za poskytnutí úvěru: většina bank ho neúčtuje.
• Poplatek za předčasné splacení mimo bezplatné případy: 0,25 % za rok do konce fixace, nejvýše 1 % (u smluv s fixací od 1. 9. 2024).

Bod zvratu: za kolik měsíců se to vrátí

Návratnost spočítáte jako součet nákladů dělený měsíční úsporou na splátce. Tabulka počítá s poklesem sazby o 0,8 procentního bodu (například z 5,3 % na 4,5 %) a se dvěma scénáři nákladů: přechod na konci fixace (6 000 Kč) a přechod mimo bezplatné případy s poplatkem 1 % (6 000 Kč plus 1 % ze zůstatku).

Kdy se refinancování nevyplatí

Čím je zůstatek jistiny nižší a zbývající doba kratší, tím menší je absolutní úspora ze stejného poklesu sazby — a fixní náklady na přechod zůstávají stejné. Při zůstatku pod 1 000 000 Kč nebo zbývající době do 5 let se refinancování s poplatkem 1 % zpravidla nevrátí.

• Krátká zbytková doba: při 3–5 letech do splacení je úrok už malá část splátky a prostor na úsporu minimální.
• Vysoké LTV: pokud úvěr přesahuje 80 % hodnoty nemovitosti, nová banka buď nedá nejlepší sazbu, nebo úvěr neschválí.
• Blízký konec splácení spojený s plánem nemovitost prodat: nová fixace se nestihne „odbýt“.
• Rozdíl v sazbě pod 0,3 procentního bodu: úspora nepokryje ani nízké náklady na přechod v rozumném čase.

Jak refinancování probíhá

1. 1

   Zjistěte zůstatek jistiny a datum konce fixace

   Najdete je v úvěrové smlouvě nebo v internetovém bankovnictví. Datum konce fixace určuje, zda zaplatíte poplatek za předčasné splacení.

2. 2

   Vyžádejte si nabídky z 2–3 bank

   Uveďte zůstatek jistiny, hodnotu nemovitosti a zbývající dobu. Porovnávejte RPSN a podmínky, za nichž sazba platí.

3. 3

   Podejte žádost v nové bance

   Přiložíte ocenění nemovitosti (nebo si ho banka zajistí), list vlastnictví, potvrzení o příjmu a původní úvěrovou smlouvu.

4. 4

   Doručte původní bance žádost o předčasné splacení

   Nejlépe ke dni v tříměsíční lhůtě před koncem fixace. Banka vydá vyčíslení zůstatku ke konkrétnímu datu.

5. 5

   Podpis, vklad do katastru a první nová splátka

   Nová banka splatí původní úvěr, zapíše se nové zástavní právo a vymaže původní. Zkontrolujte první splátku a nový splátkový kalendář.