RPSN a poplatky u hypotéky 2026: proč nižší úrok nemusí být levnější
Úroková sazba je jen část ceny hypotéky. RPSN k ní přidává povinné poplatky, ale některé náklady — hlavně pojištění jako podmínku slevy — do ní banka započítat nemusí. Proto se nabídky porovnávají přes celkový měsíční výdaj, ne přes jedno procento.
7 min čtení · Aktualizováno: 30. srpna 2026
Ve zkratce
- RPSN vyjadřuje celkové náklady úvěru za rok v procentech včetně úroku a povinných poplatků. Vždy je vyšší než samotná úroková sazba.
- Do RPSN vstupuje poplatek za poskytnutí úvěru, za ocenění nemovitosti a za katastr. Nevstupuje pojištění nemovitosti ani životní pojištění, pokud není podmínkou úvěru.
- Je-li nižší sazba podmíněná pojištěním nebo aktivním účtem, tyto náklady RPSN často nezachytí, přestože je reálně platíte.
- Modelový příklad: sazba 5,0 % s pojištěním 600 Kč a účtem 150 Kč měsíčně vyjde na 16 855 Kč, kdežto sazba 5,3 % bez podmínek stojí 16 659 Kč — nižší úrok je o 196 Kč měsíčně dražší.
- Poplatek za poskytnutí úvěru většina bank v roce 2026 neúčtuje, poplatek za vedení úvěrového účtu je zpravidla nulový.
Co RPSN je
RPSN (roční procentní sazba nákladů) je číslo, které má umožnit porovnat úvěry napříč bankami. Přepočítává úrok a všechny povinné poplatky na jedno roční procento z výše úvěru. Zákon č. 257/2016 Sb. o spotřebitelském úvěru přikazuje bance uvádět RPSN v každé nabídce i ve smlouvě. Protože obsahuje i poplatky, je RPSN vždy o něco vyšší než úroková sazba.
Co do RPSN vstupuje a co ne
Náklady hypotéky a jejich zahrnutí do RPSN
| Náklad | Vstupuje do RPSN? |
|---|---|
| Úrok z úvěru | Ano |
| Poplatek za poskytnutí úvěru | Ano |
| Ocenění nemovitosti | Ano (vyžaduje-li ho banka) |
| Poplatek za návrh na vklad zástavního práva do katastru | Ano |
| Poplatek za vedení úvěrového účtu | Ano, pokud ho banka účtuje |
| Pojištění nemovitosti | Ne, pokud není podmínkou úvěru |
| Životní pojištění | Jen pokud je podmínkou získání sazby |
| Poplatek za předčasné splacení | Ne (není předem jistý) |
Klíčová mezera je pojištění. Pokud banka podmíní slevu ze sazby uzavřením životního pojištění u ní, mělo by se do RPSN promítnout. V praxi se to ne vždy děje důsledně — a pojištění sjednané „dobrovolně“ těsně před podpisem do RPSN nevstoupí vůbec, přestože bez něj byste sazbu nedostali.
Modelový příklad: nižší úrok, vyšší cena
Úvěr 3 000 000 Kč, doba splácení 30 let. Banka dává dvě cenové hladiny.
Porovnání dvou nabídek na úvěr 3 000 000 Kč / 30 let
| Položka | Nabídka A (5,0 %) | Nabídka B (5,3 %) |
|---|---|---|
| Měsíční splátka úvěru | 16 105 Kč | 16 659 Kč |
| Životní pojištění jako podmínka sazby | 600 Kč | 0 Kč |
| Poplatek za aktivní účet jako podmínka | 150 Kč | 0 Kč |
| Celkový měsíční výdaj | 16 855 Kč | 16 659 Kč |
| Rozdíl za 5letou fixaci | + 11 730 Kč | — |
Nabídka A má nižší úrok, ale po započítání podmínek je o 196 Kč měsíčně dražší — za pětiletou fixaci o téměř 12 000 Kč. Pokud byste stejné životní pojištění chtěli uzavřít i tak, porovnání se mění: pak je podmínka A jen přesunem nákladu, ne nákladem navíc. Rozhoduje, zda pojištění reálně potřebujete a zda ho jinde nemáte levněji.
Porovnávejte celkový měsíční výdaj
Sečtěte splátku plus všechny poplatky a pojištění, které jsou podmínkou sazby, a porovnávejte toto číslo. RPSN použijte jako druhý ukazatel, ne jako jediný.
Přepočítejte si splátku při obou sazbách
Zadejte výši úvěru a dobu splácení a změnou sazby porovnejte splátku. K výsledku si připočtěte poplatky a pojištění, které banka žádá.
Hypoteční kalkulačkaJednorázové poplatky u hypotéky 2026
- Poplatek za poskytnutí úvěru: většina bank ho v roce 2026 neúčtuje.
- Ocenění nemovitosti: zhruba 3 000–5 000 Kč podle typu; u bytů řada bank nabízí online ocenění zdarma.
- Návrh na vklad zástavního práva do katastru: 2 000 Kč, elektronicky 1 600 Kč.
- Poplatek za vedení úvěrového účtu: zpravidla 0 Kč; pokud ho banka účtuje, patří do RPSN.
- Pojištění nemovitosti: povinné po celou dobu úvěru, s vinkulací ve prospěch banky; není podmínkou sazby, proto do RPSN nevstupuje.
Sleva ze sazby má také konec
Slevy podmíněné aktivním účtem, kartou nebo počtem transakcí banka po roce kontroluje. Pokud podmínku přestanete plnit, sazba se zvýší. Do porovnání počítejte sazbu bez slevy jako reálné riziko.
Časté otázky
Čím se liší RPSN od úrokové sazby?
Úroková sazba je cena za půjčené peníze. RPSN k ní přidává povinné poplatky (poskytnutí úvěru, ocenění, katastr, vedení účtu) a přepočítá vše na jedno roční procento. RPSN je proto vždy vyšší než sazba.
Je pojištění součástí RPSN?
Pojištění nemovitosti ne, protože není podmínkou úvěru. Životní pojištění do RPSN patří jen tehdy, je-li podmínkou získání sazby. Dobrovolně sjednané pojištění do RPSN nevstupuje, i když bez něj sazbu nedostanete.
Může být nižší úrok dražší?
Ano. Je-li nižší sazba podmíněná životním pojištěním a aktivním účtem, jejich náklady se připočtou ke splátce. V modelovém příkladu vyjde sazba 5,0 % s pojištěním 600 Kč a účtem 150 Kč na 16 855 Kč měsíčně oproti 16 659 Kč při sazbě 5,3 % bez podmínek.
Jaké jednorázové poplatky u hypotéky zaplatím?
V roce 2026 zpravidla ocenění nemovitosti 3 000–5 000 Kč a poplatek za katastr 1 600–2 000 Kč. Poplatek za poskytnutí úvěru většina bank neúčtuje a vedení úvěrového účtu bývá zdarma.
Jak mám porovnávat nabídky bank?
Sečtěte celkový měsíční výdaj: splátku plus všechny poplatky a pojištění, které jsou podmínkou sazby. Toto číslo porovnávejte mezi bankami a RPSN použijte jako doplňkový ukazatel.
Co se stane, když přestanu plnit podmínku slevy?
Banka slevu zruší a sazba se zvýší na základní úroveň. Podmínky jako aktivní účet či počet transakcí banka po roce kontroluje, proto do porovnání počítejte i sazbu bez slevy.
Zdroje
Související články
Přepočítejte si vlastní splátku
Zadejte výši úvěru, sazbu a splatnost a kalkulačka rozepíše měsíční splátku, celkové přeplacení i amortizaci po letech.
Přejít na hypoteční kalkulačku