Konec fixace hypotéky 2026: co dělat, když vám banka pošle novou sazbu
V roce 2026 končí fixace hypotékám v objemu kolem 460 miliard Kč, většinou sjednaným v roce 2021 se sazbou kolem 2 %. Když na dopis od banky nezareagujete, sazba se mlčky změní na tu, kterou navrhla banka. Pár měsíců času předem přitom rozhoduje o tisících korun ročně.
8 min čtení · Aktualizováno: 30. srpna 2026
Ve zkratce
- Banka vám musí oznámit novou úrokovou sazbu nejméně 3 měsíce před koncem fixace. Pokud do konce této lhůty nereagujete, hypotéka mlčky přejde na sazbu navrženou bankou.
- V letech 2026–2028 bude podle ČNB každoročně končit fixace úvěrům v průměrném objemu kolem 534 miliard Kč, s původní sazbou kolem 3,3 %.
- Při přechodu z 2,5 % na 4,5 % vzroste u zůstatku 2 000 000 Kč a zbývající době 25 let splátka zhruba o 2 145 Kč měsíčně, tedy o 25 740 Kč ročně.
- Tři měsíce před koncem fixace a po obdržení nové nabídky máte právo úvěr zcela nebo zčásti splatit bez poplatku.
- Refinancování do jiné banky trvá 4–8 týdnů, proto se nabídky porovnávají 6–12 měsíců před koncem fixace, ne až po doručení dopisu.
Co se děje na konci fixace
Úroková sazba hypotéky je sjednaná jen na fixační období — nejčastěji na 3, 5 nebo 7 let. Po jeho uplynutí se sazba musí stanovit znovu. Banka vám navrhne novou sazbu na další období a vy máte tři možnosti: přijmout její nabídku (refixace), vyjednat lepší podmínky, nebo přejít s úvěrem do jiné banky (refinancování).
Jistina, kterou v tu chvíli ještě dlužíte, se nemění — mění se jen sazba, a tedy výše splátky na zbývající dobu splácení. Právě proto je konec fixace jediný okamžik, kdy výši splátky reálně ovlivníte bez toho, aby vás to něco stálo.
Kdy a jak vám přijde nová sazba
Podle zákona č. 257/2016 Sb. o spotřebitelském úvěru vám banka musí nejméně 3 měsíce před koncem fixace oznámit novou výši úrokové sazby a datum, od kterého platí. Oznámení přijde poštou nebo do internetového bankovnictví. Banky ho často posílají na poslední chvíli, proto se o novou sazbu zajímejte sami s předstihem.
Tříměsíční lhůta je zároveň vaším časem na jednání. Během ní můžete požádat o jinou délku fixace, o snížení navržené sazby, nebo doručit bance žádost o předčasné splacení, pokud odcházíte jinam. Když lhůtu necháte uplynout bez reakce, nová sazba začne platit automaticky.
O kolik se změní splátka
Většina hypoték končících fixaci v roce 2026 byla sjednána v pandemických letech 2020–2021 se sazbami kolem 2 %. Tržní sazby jsou v roce 2026 kolem 5 %, takže při refixaci splátka výrazně vzroste. Tabulka počítá se dvěma zůstatky jistiny a zbývající dobou splácení 25 let.
Měsíční splátka podle zůstatku jistiny a sazby (zbývající doba 25 let)
| Zůstatek jistiny | Splátka při 2,5 % | Splátka při 4,5 % | Splátka při 5,3 % |
|---|---|---|---|
| 2 000 000 Kč | 8 972 Kč | 11 117 Kč (+2 145) | 12 044 Kč (+3 072) |
| 3 000 000 Kč | 13 459 Kč | 16 675 Kč (+3 216) | 18 066 Kč (+4 607) |
| 4 000 000 Kč | 17 945 Kč | 22 233 Kč (+4 288) | 24 088 Kč (+6 143) |
U zůstatku 3 000 000 Kč a přechodu z 2,5 % na tržní sazbu kolem 5,3 % jde o 4 607 Kč měsíčně navíc, tedy 55 284 Kč ročně. Rozdíl mezi nabídkou vaší banky a nejlepší sazbou na trhu bývá 0,3–0,7 procentního bodu, což u tohoto úvěru dělá 500–1 200 Kč měsíčně.
Nečinnost má cenu
Když na návrh nové sazby nezareagujete, banka ji uplatní automaticky a spustí se nové fixační období. Předčasné splacení mimo zákonné bezplatné případy je pak zpoplatněné a na další bezplatnou změnu si počkáte roky.
Přepočítejte si novou splátku
Zadejte zůstatek jistiny, novou sazbu a zbývající dobu splácení a kalkulačka ukáže měsíční splátku i to, o kolik se změní celkové přeplacení.
Hypoteční kalkulačkaCo můžete při konci fixace udělat
Refixace u vlastní banky
Nejrychlejší možnost — podepíšete dodatek a nic se nepřepisuje. Banky ale první nabídce skoro nikdy nedávají nejlepší sazbu. Pokud máte v ruce konkrétní nabídku jiné banky, doručte ji své bance písemně a žádejte její vyrovnání; úspěšnost takového protinávrhu je vysoká, protože ztráta klienta stojí banku víc.
Refinancování do jiné banky
Nová banka splatí zůstatek úvěru a převezme zástavní právo k nemovitosti. Potřebujete ocenění nemovitosti (mnohé banky nabízejí online ocenění bytu zdarma), list vlastnictví, potvrzení o příjmu a novou žádost. Celý proces trvá 4 až 8 týdnů, proto se musí spustit s předstihem. Pokud refinancujete v období 3 měsíců před koncem fixace, je předčasné splacení bez poplatku.
Mimořádná splátka z úspor
Jednou ročně můžete v měsíci před výročím smlouvy splatit bez poplatku až 25 % jistiny. Konec fixace je dobrá chvíle jistinu snížit. Po snížení jistiny požádejte o přepočet: buď nižší splátku při stejné době, nebo kratší dobu při stejné splátce.
Proč začít 6 až 12 měsíců předem
Tříměsíční zákonná lhůta je čas, kdy už znáte konkrétní nabídku banky — ne čas na rozjezd refinancování. Ocenění nemovitosti, vyžádání nabídek z více bank, schválení úvěru a vklad na katastr se do tří měsíců vejdou jen těsně a při jakékoli komplikaci termín nestihnete.
Praktický postup: přibližně rok před koncem fixace si poznamenejte datum, půl roku předem si vyžádejte orientační nabídky a zhruba tři měsíce předem se rozhodněte. Když pak přijde dopis od banky, už jen potvrdíte krok, který máte připravený.
Sazba není jediné číslo
Při porovnání nabídek se dívejte na RPSN, ne jen na úrok. Nižší sazba podmíněná pojištěním, aktivním účtem nebo kartou může v konečném součtu vyjít dráž než o něco vyšší úrok bez podmínek.
- 1
Zjistěte si přesné datum konce fixace
Najdete ho v úvěrové smlouvě nebo v internetovém bankovnictví. Od něj si odečtěte 12 měsíců — tehdy začněte.
- 2
Vyžádejte si nabídky z jiných bank
Aspoň dvě nebo tři, ideálně s uvedeným RPSN a podmínkami sazby. Slouží i jako páka při jednání s vlastní bankou.
- 3
Počkejte na návrh nové sazby
Musí přijít nejméně 3 měsíce před změnou. Porovnejte ho s nabídkami, které už máte, a své bance doručte protinávrh písemně.
- 4
Rozhodněte se a doručte žádost
Při refixaci podepíšete dodatek. Při refinancování podáte žádost v nové bance a své bance doručíte žádost o předčasné splacení ke dni v tříměsíční lhůtě.
- 5
Po změně si ověřte splátku
Zkontrolujte první novou splátku a nový splátkový kalendář. Pokud jste vložili mimořádnou splátku, vyžádejte si přepočet doby nebo splátky.
Časté otázky
Kdy mi banka musí oznámit novou úrokovou sazbu?
Nejméně 3 měsíce před koncem fixace. Vyplývá to ze zákona č. 257/2016 Sb. o spotřebitelském úvěru. Banky oznámení často posílají na poslední chvíli, proto se o sazbu zajímejte sami s předstihem.
Co se stane, když na dopis od banky nezareaguji?
Od uvedeného data začne platit nová sazba navržená bankou a spustí se nové fixační období. Bývá to nejdražší z možností.
Musím při refinancování ke konci fixace platit poplatek za předčasné splacení?
Ne. V období 3 měsíců před koncem fixace a po obdržení nové nabídky sazby je předčasné splacení bez poplatku. Mimo tyto případy platí u smluv od 1. 9. 2024 poplatek 0,25 % z předčasně splacené částky za každý započatý rok do konce fixace, nejvýše 1 %.
O kolik vzroste splátka, když mi sazba stoupne z 2 % na 5 %?
U zůstatku jistiny 3 000 000 Kč a zbývající době 25 let vzroste měsíční splátka zhruba z 12 720 Kč na 17 540 Kč, tedy asi o 4 800 Kč. Přesné číslo závisí na zůstatku jistiny a zbývající době — přepočítejte si ho v kalkulačce.
Vyplatí se víc refixace, nebo refinancování?
Refixace je rychlá a bez nákladů, ale první nabídka bývá horší. Refinancování umí přinést nižší sazbu, stojí však ocenění nemovitosti a poplatky za katastr a trvá 4–8 týdnů. Rozhoduje rozdíl v sazbě a zůstatek úvěru.
Kdy mám začít řešit konec fixace?
Přibližně 6 až 12 měsíců před termínem. Tříměsíční zákonná lhůta je čas na potvrzení rozhodnutí, ne na rozjezd refinancování, které samo trvá 4–8 týdnů.
Zdroje
Související články
Přepočítejte si vlastní splátku
Zadejte výši úvěru, sazbu a splatnost a kalkulačka rozepíše měsíční splátku, celkové přeplacení i amortizaci po letech.
Přejít na hypoteční kalkulačku