Kreditna sposobnost 2026: koliko posojila odobri banka

Trije neodvisni limiti, velja najstrožji

Banka Slovenije za stanovanjske kredite določa tri neodvisne omejitve: DSTI (delež obrokov v dohodku), najnižji dopustni ostanek dohodka po plačilu obrokov in LTV (delež kredita v vrednosti nepremičnine). Banka izračuna najvišji kredit po vsaki od njih posebej in odobri najnižjega od treh zneskov.

DSTI: največ 50 % dohodka za vse obroke

DSTI (razmerje med obroki in dohodkom) pomeni, da smejo mesečni obroki vseh vaših kreditov skupaj znašati največ 50 % neto mesečnega dohodka gospodinjstva – vštevši dohodek morebitnega sozadolženca. Pri neto dohodku 2.000 € je najvišji dopustni obrok 1.000 €, kar pri obrestni meri 4 % in dobi 25 let ustreza kreditu 189.452,48 €.

Najnižji dopustni ostanek dohodka

Po plačilu vseh obrokov mora gospodinjstvu ostati najmanj 745 € mesečno, za vsakega vzdrževanega otroka pa se prag poviša za 286,08 €. Ta omejitev je neodvisna od DSTI in pogosto postane odločilna pri družinah z otroki, saj z vsakim otrokom hitro poraste.

LTV: koliko krijete iz lastnih sredstev

LTV (razmerje med kreditom in vrednostjo nepremičnine) omejuje kredit glede na vrednost nepremičnine: največ 80 % za primarno bivališče, 70 % za druge nepremičnine (npr. naložbeno stanovanje). Pri nižji vrednosti nepremičnine ta limit pogosto postane odločilen, tudi če je dohodek visok – pri neto dohodku 2.000 € in nepremičnini v vrednosti 100.000 € (primarno bivališče) je LTV kredit najvišje 80.000 €, kar je manj od DSTI limita 189.452,48 €, zato je odločilen prav LTV, obrok pa znaša 422,27 €.

Kako banka izračuna vaš najvišji kredit

1. 1

   Izračuna najvišji obrok po DSTI

   50 % skupnega neto dohodka gospodinjstva (vaš dohodek plus dohodek sozadolženca) minus obroki obstoječih kreditov.

2. 2

   Izračuna najvišji obrok po najnižjem ostanku

   Skupni dohodek minus 745 € minus 286,08 € za vsakega vzdrževanega otroka minus obroki obstoječih kreditov.

3. 3

   Iz obeh obrokov izračuna ustrezen kredit

   Pri vaši obrestni meri in dobi odplačevanja se vsak najvišji obrok pretvori v najvišji kredit.

4. 4

   Izračuna LTV kredit

   80 % vrednosti nepremičnine za primarno bivališče oziroma 70 % za druge nepremičnine, ne glede na dohodek.

5. 5

   Odobri najnižjega od treh zneskov

   Dokončni najvišji kredit je najnižji od zneskov po DSTI, po najnižjem ostanku in po LTV.

Drugi primer: sozadolženec, obstoječi kredit in dva otroka

Vzemimo drugačno družino: neto dohodek 1.600 €, sozadolženec z dohodkom 900 € (skupaj 2.500 €), obstoječi obrok drugega kredita 200 € mesečno, dva vzdrževana otroka in nepremičnina za primarno bivališče v vrednosti 180.000 €, pri obrestni meri 4 % in dobi 30 let. Po DSTI (50 % od 2.500 € minus 200 € obstoječega obroka) je najvišji obrok 1.050 €, kar ustreza kreditu 219.934,30 €. Po najnižjem ostanku dohodka (prag 745 € + 2 × 286,08 € = 1.317,16 €) je najvišji obrok 982,84 €, kar ustreza kreditu 205.866,89 €. Tokrat pa je odločilen tretji limit – LTV: 80 % od 180.000 € je 144.000 €, kar je manj od obeh predhodnih zneskov. Banka torej odobri 144.000 €, čeprav bi dohodek dopuščal precej več – nepremičnina je enostavno prenizko vredna glede na želeni znesek kredita.

Če isto gospodinjstvo brez sozadolženca (dohodek le 1.600 €), z obstoječim obrokom 150 € in enim otrokom kupuje cenejšo nepremičnino za 130.000 €, se slika obrne: DSTI dovoljuje kredit 136.149,81 €, LTV (80 % od 130.000 €) 104.000 €, najnižji ostanek dohodka (prag 745 € + 286,08 € = 1.031,08 €, obrok 418,92 €) pa le 87.747,50 €. Tu je odločilen najnižji ostanek dohodka, ne LTV – banka odobri 87.747,50 €, kar je manj kot polovica zneska iz prvega primera, čeprav je nepremičnina cenejša.

Druga pogosta napaka je pozabiti na obstoječe kreditne obveznosti (npr. avtomobilski kredit ali kreditna kartica z rednim odplačilom) – banka jih odšteje od dopustnega obroka pri DSTI in pri najnižjem ostanku, zato lahko že razmeroma majhen obstoječi obrok občutno zniža najvišji stanovanjski kredit. Tretja napaka je preračunavanje LTV od pričakovane, ne od dejanske cenitve nepremičnine – banka uporabi svojo lastno cenitev, ki je lahko nižja od kupoprodajne cene.