Kalkulix
PL
PL

Wkład własny 2026: ile musisz mieć przy cenie 400, 600 i 800 tys.

Wkład własny to część ceny, której bank nie sfinansuje. Standard to 20 % wartości nieruchomości, a z ubezpieczeniem niskiego wkładu — 10 %. Do tego dochodzą koszty okołokredytowe, których nie da się pokryć kredytem.

7 min czytania · Zaktualizowano: 30 sierpnia 2026

W skrócie

  • Standardowy limit LTV to 80 % wartości nieruchomości — wkład własny wynosi wtedy 20 % ceny.
  • Z ubezpieczeniem niskiego wkładu bank finansuje do 90 % wartości, więc wkład spada do 10 %.
  • Przy cenie 600 000 zł wkład to 120 000 zł (20 %) albo 60 000 zł (10 % z ubezpieczeniem).
  • Do wkładu własnego liczy się gotówka, wartość działki pod budowę i darowizna; nie liczą się koszty okołokredytowe.
  • Koszty okołokredytowe to orientacyjnie 3–6 % ceny: taksa notarialna, PCC 2 % (rynek wtórny), wpisy do księgi wieczystej, prowizja i wycena.

Ile wkładu przy jakiej cenie

Wkład własny liczy się od wartości nieruchomości przyjętej przez bank (zwykle niższa z ceny i wyceny). Poniżej kwoty przy założeniu, że cena i wycena są równe.

Wkład własny i kwota kredytu według ceny nieruchomości (2026)

Cena nieruchomościWkład 20 % (LTV 80 %)KredytWkład 10 % (LTV 90 %)Kredyt
400 000 zł80 000 zł320 000 zł40 000 zł360 000 zł
600 000 zł120 000 zł480 000 zł60 000 zł540 000 zł
800 000 zł160 000 zł640 000 zł80 000 zł720 000 zł
Limit DSTI (rata z dochodu) vs. Limit LTV (wkład własny)Limit DSTI (rata z dochodu): 40 % dochodu do 9600 zł, 50 % powyżej. Limit LTV (wkład własny): 80 % standard → wkład 20 %; 90 % z ubezpieczeniem → wkład 10 %. Do wkładu liczy się gotówka, działka i darowizna. Koszty okołokredytowe pokrywasz osobno.Limit DSTI (rata z dochodu)40 % dochodu do 9600 zł, 50 % powyżejLimit LTV (wkład własny)80 % standard → wkład 20 %; 90 % z ubezpieczeniem → wkład 10 %Wkład własny wyznacza minimalny LTVDo wkładu liczy się gotówka, działka i darowizna. Koszty okołokredytowe pokrywasz osobno.
Wkład własny to dopełnienie limitu LTV. Przy 20 % wkładu kredyt to 80 % ceny, przy 10 % — 90 % (2026).

Co bank uznaje za wkład własny

  • Gotówka na koncie, lokatach, w funduszach — po udokumentowaniu pochodzenia.
  • Wartość działki, na której ma powstać dom — przy kredycie na budowę działka bywa całym wkładem.
  • Darowizna od rodziny — potrzebna umowa darowizny i zgłoszenie do urzędu skarbowego.
  • Zadatek już wpłacony sprzedającemu na podstawie umowy przedwstępnej.
  • Środki z pracowniczych planów kapitałowych wypłacone na cele mieszkaniowe (z obowiązkiem zwrotu).

Kredyt gotówkowy na wkład to sygnał ostrzegawczy dla banku

Wkład własny ma pochodzić z Twoich środków. Świeży kredyt gotówkowy „na wkład” bank wykryje w BIK — obniży zdolność o nową ratę i może odrzucić wniosek. To rozwiązanie pozorne.

Sprawdź, ile kredytu przy Twoim wkładzie

Podaj wartość nieruchomości i dochód, a kalkulator pokaże maksymalny kredyt z limitu LTV i z limitu DSTI oraz to, który z nich Cię ogranicza.

Przejdź do kalkulatora zdolności kredytowej

Koszty okołokredytowe — do wkładu nie wchodzą

Poza wkładem własnym potrzebujesz gotówki na koszty transakcji, których kredytem nie pokryjesz. Poniższe kwoty są orientacyjne — zależą od wartości nieruchomości, rynku (pierwotny czy wtórny) i banku.

Koszty okołokredytowe — rzędy wielkości przy zakupie z rynku wtórnego (orientacyjnie, 2026)

PozycjaOrientacyjny kosztUwagi
Podatek PCC2 % cenyRynek wtórny. Zwolnienie przy zakupie pierwszego mieszkania.
Taksa notarialna + VATprzy 500 000 zł do ok. 2770 zł + VATStawka maksymalna, do negocjacji.
Wypisy aktu notarialnegook. 300–500 zł6 zł + VAT za stronę.
Wpis własności do księgi wieczystej200 złOpłata sądowa.
Wpis hipoteki + PCC od hipoteki200 zł + 19 złOpłata sądowa i podatek.
Prowizja banku0–2,5 % kwoty kredytuCzęść ofert bez prowizji, kosztem wyższej marży.
Wycena nieruchomościok. 400–1000 złOperat szacunkowy; część banków przejmuje koszt.

Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego za 600 000 zł koszty okołokredytowe to orientacyjnie 18 000–30 000 zł, głównie przez PCC 2 % (12 000 zł), o ile nie przysługuje zwolnienie dla pierwszego mieszkania. Na rynku pierwotnym PCC nie ma, ale dochodzi VAT wliczony w cenę od dewelopera.

Ubezpieczenie niskiego wkładu

Przy wkładzie 10–20 % bank zwykle wymaga dodatkowego zabezpieczenia dla części kredytu ponad 80 % LTV — najczęściej jest to podwyższona marża do czasu, aż saldo kredytu spadnie poniżej 80 % wartości nieruchomości. To realny, choć rozłożony w czasie koszt niższego wkładu; jego wysokość i moment wygaśnięcia sprawdź w projekcie umowy.

Najczęstsze pytania

Ile wynosi minimalny wkład własny w 2026 roku?

Standardowo 20 % wartości nieruchomości (LTV 80 %). Z ubezpieczeniem niskiego wkładu bank finansuje do 90 % wartości, więc wkład spada do 10 %. Przy cenie 600 000 zł to 120 000 zł albo 60 000 zł.

Czy koszty notarialne i PCC liczą się do wkładu własnego?

Nie. Wkład własny to część wartości nieruchomości. Koszty okołokredytowe — PCC, taksa notarialna, wpisy, prowizja, wycena — pokrywasz z osobnej gotówki, poza wkładem.

Czy darowizna od rodziców może być wkładem własnym?

Tak. Potrzebna jest umowa darowizny i zgłoszenie do urzędu skarbowego (w najbliższej rodzinie zwolnione z podatku po zgłoszeniu w terminie). Bank poprosi o udokumentowanie przelewu.

Ile wynoszą koszty okołokredytowe?

Orientacyjnie 3–6 % ceny nieruchomości na rynku wtórnym, głównie przez PCC 2 %. Doliczyć trzeba taksę notarialną, wpisy do księgi wieczystej (2 × 200 zł), prowizję banku i wycenę.

Czy można wziąć kredyt na wkład własny?

Formalnie nie jest to zakazane, ale bank zobaczy nowy kredyt w BIK, obniży zdolność o jego ratę i często odrzuci wniosek. Wkład ma pochodzić ze środków własnych.

Co to jest ubezpieczenie niskiego wkładu?

Zabezpieczenie części kredytu przekraczającej 80 % wartości nieruchomości, gdy wkład jest niższy niż 20 %. Najczęściej przyjmuje formę podwyższonej marży, która spada, gdy saldo kredytu zejdzie poniżej 80 % LTV.

Źródła

Powiązane artykuły

undefined vs. undefinedundefined: undefined. undefined: undefined. undefined
Zdolność kredytowaZdolność kredytowa 2026: jak bank liczy, ile Ci pożyczyMaksymalny kredyt to wynik wzoru, nie negocjacji. Bank bierze Twój dochód, przycina ratę do dozwolonego udziału w dochodzie, dolicza bufor na wzrost stopy i z tej raty liczy kwotę kredytu. Rata stała daje wyższą zdolność niż zmienna, bo bufor jest mniejszy.8 min czytania
undefined → undefined → undefined → undefinedundefined, undefined, undefined, undefined. undefined
OprocentowanieStałe czy zmienne oprocentowanie kredytu hipotecznego: jak wybraćWybór między stałą a zmienną stopą to nie zakład o to, co zrobi rada polityki pieniężnej. To decyzja o tym, ile pewności co do raty kupujesz i za jaką cenę. Stała stopa jest zwykle wyższa, ale daje przewidywalną ratę i wyższą zdolność kredytową.8 min czytania
undefined vs. undefined: undefined → undefinedundefined: prevažuje undefined. undefined: prevažuje undefined. undefined
SpłataRRSO kredytu hipotecznego: dlaczego niższe oprocentowanie bywa droższeOprocentowanie to nie cały koszt kredytu. RRSO dolicza prowizję, opłaty i obowiązkowe ubezpieczenia rozłożone na cały okres. Dlatego oferta z niższym oprocentowaniem, ale z warunkiem ubezpieczenia i konta, potrafi wyjść drożej niż wyższa stawka bez dodatków.7 min czytania
undefined vs. undefined: undefined → undefinedundefined: prevažuje undefined. undefined: prevažuje undefined. undefined
SpłataNadpłata kredytu hipotecznego: skrócić okres czy obniżyć ratęPrzy nadpłacie kredytu wybierasz jedno z dwóch: skrócenie okresu spłaty albo obniżenie raty. Pierwszy wariant oszczędza wielokrotnie więcej odsetek. Efekt jest największy w pierwszych latach, gdy w racie dominują odsetki.8 min czytania

Policz swoją zdolność kredytową

Podaj dochód, zobowiązania i wartość nieruchomości, a kalkulator pokaże maksymalną ratę, maksymalną kwotę kredytu i to, który limit Cię ogranicza.

Przejdź do kalkulatora zdolności kredytowej
← Powrót do poradnika