Zdolność kredytowa 2026: jak bank liczy, ile Ci pożyczy

Maksymalny kredyt to wynik wzoru, nie negocjacji. Bank bierze Twój dochód, przycina ratę do dozwolonego udziału w dochodzie, dolicza bufor na wzrost stopy i z tej raty liczy kwotę kredytu. Rata stała daje wyższą zdolność niż zmienna, bo bufor jest mniejszy.

8 min czytania · Zaktualizowano: 30 sierpnia 2026

W skrócie

Wskaźnik DSTI to maksymalny udział wszystkich rat w dochodzie: 40 % przy dochodzie do średniej krajowej (9600 zł), 50 % powyżej.
Do oprocentowania bank dolicza bufor na wzrost stopy: 2,5 pkt proc. przy oprocentowaniu okresowo stałym (min. 5 lat), 5,0 pkt proc. przy zmiennym.
Rata stała daje wyższą zdolność kredytową — przy mniejszym buforze ta sama rata „udźwignie” większy kredyt.
Przy dochodzie 8000 zł, bez innych zobowiązań, racie stałej i 30 latach maksymalny kredyt to około 417 325 zł (stopa stresowa 8,47 %).
Przy racie zmiennej ten sam dochód daje około 336 822 zł — o ponad 80 000 zł mniej.
Drugi limit to LTV: standardowo 80 % wartości nieruchomości, 90 % z ubezpieczeniem niskiego wkładu. Wiążący jest niższy z dwóch limitów.

Wzór krok po kroku

Zdolność kredytową wyznaczają dwa ograniczenia liczone niezależnie: DSTI (z dochodu) i LTV (z wartości nieruchomości). Bank przyjmuje niższy wynik. Poniżej DSTI dla dochodu 8000 zł netto, bez innych rat, przy racie stałej i 30 latach.

1
Ustal maksymalną ratę
Dochód 8000 zł jest poniżej średniej krajowej 9600 zł, więc DSTI wynosi 40 %. Maksymalna rata wszystkich kredytów: 40 % × 8000 = 3200 zł. Jeśli masz inne raty, odejmujesz je od tej kwoty.
2
Dolicz bufor na wzrost stopy
Do oprocentowania (przyjmijmy 5,97 %) bank dodaje bufor 2,5 pkt proc. dla raty stałej. Stopa stresowa to 8,47 %.
3
Przelicz ratę na kwotę kredytu
Rata 3200 zł przy stopie 8,47 % i 30 latach odpowiada kredytowi około 417 325 zł. Bank liczy zdolność po stopie stresowej, ale ratę w umowie ustala po oprocentowaniu rzeczywistym — tu około 2494 zł.
4
Porównaj z limitem LTV
Jeśli nieruchomość jest warta 500 000 zł, limit LTV 80 % to 400 000 zł. Niższa z kwot (400 000 zł) jest wiążąca — brakującą część ceny dokładasz z wkładu własnego.

Dwa niezależne limity zdolności: DSTI z dochodu i LTV z wartości nieruchomości. Kredyt wyznacza niższy (2026).

Rata stała czy zmienna: różnica w zdolności

Bufor jest niższy dla raty stałej, bo ryzyko wzrostu raty w okresie stałym jest ograniczone. To odwrotność intuicji — stała stopa bywa nominalnie wyższa, ale przy niej bank pożyczy Ci więcej.

Maksymalny kredyt według dochodu i typu oprocentowania (30 lat, bez innych zobowiązań, oprocentowanie 5,97 %, 2026)

Dochód netto / mies.	DSTI	Maks. rata	Kredyt — rata stała	Kredyt — rata zmienna
6000 zł	40 %	2400 zł	312 994 zł	252 616 zł
8000 zł	40 %	3200 zł	417 325 zł	336 822 zł
12 000 zł	50 %	6000 zł	782 484 zł	631 541 zł

Przy dochodzie 12 000 zł DSTI rośnie do 50 %, bo przekracza średnią krajową. Dlatego zdolność rośnie szybciej niż sam dochód — z 8000 na 12 000 zł kredyt przy racie stałej rośnie z 417 tys. na 782 tys. zł.

Policz swoją zdolność kredytową

Podaj dochód, inne raty i wartość nieruchomości, a kalkulator pokaże maksymalną ratę, maksymalny kredyt, stopę stresową i to, który limit Cię ogranicza — dla raty stałej i zmiennej.

Przejdź do kalkulatora zdolności kredytowej

Co obniża zdolność kredytową

Limity kart kredytowych i linii w koncie. Bank wlicza do zobowiązań zwykle 3–5 % przyznanego limitu miesięcznie, niezależnie od tego, czy z niego korzystasz.
Inne raty: kredyt gotówkowy, leasing, raty zakupów. Odejmują się wprost od maksymalnej raty.
Liczba osób na utrzymaniu. Bank przyjmuje koszty utrzymania gospodarstwa; każde dziecko podnosi je i obniża kwotę wolną w dochodzie.
Umowa na czas określony lub krótki staż — część banków tnie uzna całości dochodu albo skróci maksymalny okres kredytu.
Dochód z działalności liczony jest ostrożnie: średnia z 12–24 miesięcy, często po odjęciu amortyzacji na plus.

Najprostszy sposób na wyższą zdolność

Zamknij nieużywane karty kredytowe i limity w koncie przed złożeniem wniosku. Limit karty 20 000 zł potrafi obniżyć maksymalny kredyt o kilkadziesiąt tysięcy złotych, choć nie masz na niej długu.

Stopa stresowa a rzeczywista rata

Bank sprawdza, czy udźwigniesz ratę po stopie stresowej (oprocentowanie + bufor), ale w umowie płacisz ratę po oprocentowaniu rzeczywistym. Przy kredycie 417 325 zł i stopie 5,97 % rata to około 2494 zł, a nie 3200 zł. Ta różnica to Twój margines bezpieczeństwa na wypadek wzrostu stóp — i powód, dla którego nie warto brać maksymalnej kwoty, jaką bank przyzna.

Najczęstsze pytania

Ile kredytu dostanę przy dochodzie 8000 zł w 2026 roku?

Bez innych zobowiązań, przy racie stałej i 30 latach — około 417 325 zł. Wynika to z DSTI 40 % (maksymalna rata 3200 zł) i stopy stresowej 8,47 % (oprocentowanie 5,97 % plus bufor 2,5 pkt proc.). Przy racie zmiennej to około 336 822 zł.

Dlaczego rata stała daje wyższą zdolność kredytową?

Bo bufor na wzrost stopy jest przy niej niższy: 2,5 pkt proc. zamiast 5,0 pkt proc. Niższa stopa stresowa oznacza, że ta sama maksymalna rata odpowiada większej kwocie kredytu.

Co to jest DSTI i ile wynosi?

DSTI to maksymalny udział wszystkich rat kredytowych w miesięcznym dochodzie netto. Wynosi 40 % przy dochodzie do średniej krajowej (9600 zł) i 50 % powyżej niej.

Czy limit karty kredytowej obniża zdolność, jeśli jej nie używam?

Tak. Bank wlicza do zobowiązań zwykle 3–5 % przyznanego limitu miesięcznie, niezależnie od zadłużenia. Zamknięcie nieużywanych limitów przed wnioskiem podnosi zdolność.

Czy dostanę kredyt na 100 % wartości nieruchomości?

Nie. Limit LTV to 80 % wartości, a z ubezpieczeniem niskiego wkładu 90 %. Pozostałe 20 % lub 10 % ceny musisz pokryć wkładem własnym.

Czy brać maksymalną kwotę, jaką bank przyzna?

Rzadko warto. Zdolność liczona jest po stopie stresowej, więc formalnie udźwigniesz ratę wyższą niż rzeczywista. Zostawienie marginesu chroni budżet przed wzrostem stóp i nieprzewidzianymi wydatkami.

Źródła

Powiązane artykuły

Zdolność kredytowaWkład własny 2026: ile musisz mieć przy cenie 400, 600 i 800 tys.Wkład własny to część ceny, której bank nie sfinansuje. Standard to 20 % wartości nieruchomości, a z ubezpieczeniem niskiego wkładu — 10 %. Do tego dochodzą koszty okołokredytowe, których nie da się pokryć kredytem.7 min czytania

OprocentowanieStałe czy zmienne oprocentowanie kredytu hipotecznego: jak wybraćWybór między stałą a zmienną stopą to nie zakład o to, co zrobi rada polityki pieniężnej. To decyzja o tym, ile pewności co do raty kupujesz i za jaką cenę. Stała stopa jest zwykle wyższa, ale daje przewidywalną ratę i wyższą zdolność kredytową.8 min czytania

SpłataRRSO kredytu hipotecznego: dlaczego niższe oprocentowanie bywa droższeOprocentowanie to nie cały koszt kredytu. RRSO dolicza prowizję, opłaty i obowiązkowe ubezpieczenia rozłożone na cały okres. Dlatego oferta z niższym oprocentowaniem, ale z warunkiem ubezpieczenia i konta, potrafi wyjść drożej niż wyższa stawka bez dodatków.7 min czytania

SpłataNadpłata kredytu hipotecznego: skrócić okres czy obniżyć ratęPrzy nadpłacie kredytu wybierasz jedno z dwóch: skrócenie okresu spłaty albo obniżenie raty. Pierwszy wariant oszczędza wielokrotnie więcej odsetek. Efekt jest największy w pierwszych latach, gdy w racie dominują odsetki.8 min czytania

Policz swoją zdolność kredytową

Podaj dochód, zobowiązania i wartość nieruchomości, a kalkulator pokaże maksymalną ratę, maksymalną kwotę kredytu i to, który limit Cię ogranicza.

Przejdź do kalkulatora zdolności kredytowej

← Powrót do poradnika