Vlastné zdroje pri hypotéke 2026: koľko treba a čo je výnimka LTV 90 %
Vlastné zdroje nie sú len hotovosť na účte — patrí k nim aj hodnota staršej nehnuteľnosti, ktorú vkladáte ako záruku, alebo súbežný stavebný úver. Časť bánk navyše smie požičať až 90 % hodnoty nehnuteľnosti, no táto výnimka má vlastné pravidlá a cenu.
8 min čítania · Aktualizované: 4. septembra 2026
V skratke
- Štandardný limit LTV je 80 % hodnoty nehnuteľnosti podľa znaleckého posudku — zvyšných najmenej 20 % musíte doplatiť z vlastných zdrojov.
- Do vlastných zdrojov sa počíta nielen hotovosť, ale aj hodnota inej nehnuteľnosti vloženej ako záruka, stavebný sporiaci úver alebo dar od rodiny.
- Časť produkcie každej banky smie ísť do LTV až 90 % — nie je to nárok, ale výnimka s obmedzeným objemom a spravidla vyššou sadzbou.
- Pri byte za 140 000 € znamená rozdiel medzi 80 % a 90 % LTV rozdiel vo vlastných zdrojoch 14 000 € oproti 28 000 € — teda o 14 000 € menej hotovosti vopred.
- Vyššie LTV výnimka nezvyšuje váš príjmový strop DSTI ani DTI — obmedzuje ju maximálna hodnota úveru vyplývajúca z ceny nehnuteľnosti, nie z príjmu.
LTV: pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti
LTV (loan-to-value) je jeden z troch limitov, ktoré Národná banka Slovenska stanovuje pre hypotéky, popri DSTI a DTI. Kým DSTI a DTI vychádzajú z vášho príjmu, LTV vychádza výhradne z hodnoty nehnuteľnosti podľa znaleckého posudku — banka porovná požadovaný úver s touto hodnotou a vypočíta percento. Štandardný strop je 80 %.
Pri byte v hodnote 140 000 € tak banka pri 80 % LTV požičia najviac 112 000 €. Zvyšných 28 000 € plus poplatky spojené s kúpou (kolky, znalecký posudok, prípadne provízia realitnej kancelárie) musíte mať z vlastných zdrojov. Pri výnimke 90 % LTV klesnú vlastné zdroje na hodnotu nehnuteľnosti na 14 000 €.
Vlastné zdroje potrebné pri byte za 140 000 € podľa LTV
| LTV | Maximálny úver | Vlastné zdroje na nehnuteľnosť | Rozdiel oproti 80 % |
|---|---|---|---|
| 80 % (štandard) | 112 000 € | 28 000 € | — |
| 90 % (výnimka) | 126 000 € | 14 000 € | o 14 000 € menej |
Čo všetko sa počíta do vlastných zdrojov
Vlastné zdroje nie sú len hotovosť na bankovom účte. Banky bežne uznávajú aj tieto formy, pokiaľ vedia preukázať ich pôvod a viazanosť na kúpu nehnuteľnosti:
- hotovosť alebo zostatok na účte, doložený výpisom za obdobie, ktoré banka vyžaduje,
- vklad zo stavebného sporenia alebo z inej sporiacej zmluvy,
- hodnota inej nehnuteľnosti vo vašom vlastníctve, vloženej ako dodatočná záruka (banka ju posudzuje samostatným znaleckým posudkom),
- dar od blízkej osoby, doložený darovacou zmluvou alebo čestným vyhlásením darcu,
- časť kúpnej ceny už zaplatená predávajúcemu (napríklad záloha) pred podpisom úverovej zmluvy.
Spotrebný úver ako vlastné zdroje banka spravidla neuzná
Ak si na doplatenie vlastných zdrojov zoberiete iný úver (spotrebný úver, pôžička od nebankovky), banka ho do vlastných zdrojov neráta — a naopak, jeho splátku započíta do vášho DSTI, čím zníži maximálnu výšku hypotéky, ktorú vám ešte môže schváliť.
Výnimka LTV 90 %: kto ju môže dostať
Podľa pravidiel NBS smie časť z celkového objemu nových hypoték každej banky ísť do vyššieho LTV, výnimočne až 90 %. Nejde o nárok žiadateľa, ale o obmedzený objem, ktorý si banka sama rozdeľuje medzi klientov — v praxi preto výnimku nedostane každý, kto o ňu požiada, a banka môže mať v danom mesiaci či štvrťroku kapacitu už vyčerpanú.
Banky pri vyššom LTV zvyčajne pristupujú prísnejšie aj k ostatným parametrom žiadosti: očakávajú vyšší a stabilnejší príjem, nižšie ostatné záväzky a niekedy aj krátku fixáciu. Sadzba pri LTV nad 80 % býva spravidla vyššia než pri LTV do 80 %, pretože úver nesie pre banku vyššie riziko — pri poklese ceny nehnuteľnosti má menší vankúš.
Zistite svoj maximálny úver pri LTV 80 % aj 90 %
Zadajte príjem, cenu nehnuteľnosti a prepnite výnimku 90 % financovania — kalkulačka porovná oba výsledky a označí, ktorý limit vás obmedzuje.
Kalkulačka maximálnej výšky hypotékyPrečo vyššie LTV neznamená automaticky vyšší úver
LTV je len jeden z troch limitov — súbežne platí aj DSTI (splátky voči príjmu po odpočítaní životného minima) a DTI (celkový dlh voči ročnému príjmu). Vyššie LTV vám pomôže len vtedy, ak je práve ono najprísnejším limitom. Ak vás obmedzuje DSTI kvôli nízkemu príjmu, vyššie LTV maximálny úver nezvýši — potrebovali by ste vyšší príjem alebo spoludlžníka.
Príklad: čistý príjem 1 500 € (jednotlivec), 30 rokov, sadzba 3,9 %, byt za 140 000 €
| LTV | Limit z ceny nehnuteľnosti | Limit z DSTI (rovnaký pre oba) | Skutočný záväzný limit |
|---|---|---|---|
| 80 % | 112 000 € | 222 426,03 € | LTV — 112 000 € |
| 90 % | 126 000 € | 222 426,03 € | LTV — 126 000 € |
V tomto modelovom prípade je vždy záväzným limitom LTV, pretože príjem 1 500 € dovolí podľa DSTI požičať výrazne viac, než dovolí cena samotnej nehnuteľnosti. Práve pri lacnejších nehnuteľnostiach a solídnom príjme sa preto výnimka 90 % LTV prejaví najviac — pri drahších nehnuteľnostiach skôr narazíte na DSTI alebo DTI skôr, než na LTV.
Kombinácia vlastných zdrojov a výnimky LTV 90 %
Ak výnimku 90 % nedostanete alebo o ňu ani nežiadate, vlastné zdroje si môžete doplniť kombináciou hotovosti, daru a stavebného sporenia — banka ich pri posudzovaní LTV väčšinou spočíta dokopy, pokiaľ viete doložiť ich pôvod.
Ako si vlastné zdroje pripraviť vopred
Banky pri hodnotení hotovosti sledujú nielen zostatok na účte v deň žiadosti, ale aj históriu pohybov za posledné mesiace, spravidla tri až šesť. Väčší jednorazový vklad tesne pred podaním žiadosti preto vyvoláva otázky o jeho pôvode — banka môže vyžiadať doklad, odkiaľ suma pochádza (výplata, predaj majetku, dar). Rovnaké pravidlo platí aj pri vklade zo stavebného sporenia, ktoré je potrebné mať uzavreté a splnené podľa podmienok danej sporiteľne.
Ak vlastné zdroje dopĺňate darom, banka spravidla žiada darovaciu zmluvu alebo aspoň čestné vyhlásenie darcu, že ide o nenávratný dar bez povinnosti vrátenia. Bez tohto dokladu môže banka sumu posúdiť ako pôžičku a odmietnuť ju uznať do vlastných zdrojov — v takom prípade by ste museli LTV počítať len z reálne preukázanej hotovosti.
Bežné formy vlastných zdrojov a čo k nim banka zvyčajne vyžaduje
| Forma vlastných zdrojov | Čo treba doložiť |
|---|---|
| Hotovosť na účte | výpis z účtu za posledné 3 – 6 mesiacov |
| Stavebné sporenie | potvrdenie sporiteľne o zostatku a splnení podmienok |
| Dar od blízkej osoby | darovacia zmluva alebo čestné vyhlásenie darcu |
| Iná nehnuteľnosť ako záruka | samostatný znalecký posudok tejto nehnuteľnosti |
Časté otázky
Koľko vlastných zdrojov potrebujem na hypotéku?
Štandardne najmenej 20 % hodnoty nehnuteľnosti podľa znaleckého posudku, keďže banka požičia najviac 80 % (LTV). Pri byte za 140 000 € je to 28 000 € plus poplatky spojené s kúpou.
Čo všetko sa počíta do vlastných zdrojov?
Hotovosť, vklad zo stavebného sporenia, hodnota inej nehnuteľnosti vloženej ako záruka, dar od blízkej osoby a už zaplatená záloha na kúpnu cenu. Spotrebný úver banky do vlastných zdrojov spravidla neuznávajú.
Čo je výnimka LTV 90 % a má na ňu každý nárok?
Je to obmedzený objem z celkovej produkcie hypoték každej banky, ktorý smie ísť až do 90 % hodnoty nehnuteľnosti. Nie je nárokovateľná — banka ju prideľuje podľa vlastnej kapacity a kritérií žiadosti.
Je sadzba pri LTV 90 % vyššia než pri 80 %?
Spravidla áno. Úver s vyšším LTV nesie pre banku vyššie riziko, preto banky pri LTV nad 80 % bežne účtujú vyššiu sadzbu než pri nižšom LTV.
Zvýši mi výnimka LTV 90 % aj maximálny úver podľa príjmu?
Nie priamo. LTV je samostatný limit od DSTI a DTI — platí vždy ten najprísnejší z troch. Ak vás obmedzuje DSTI kvôli príjmu, vyššie LTV maximálny úver nezvýši.
Môžem vlastné zdroje nahradiť iným úverom?
Banky to spravidla neuznávajú — spotrebný úver sa do vlastných zdrojov nepočíta a naopak jeho splátka zníži váš maximálny úver cez limit DSTI.
Zdroje
Súvisiace články
Prepočítajte si vlastnú splátku
Zadajte výšku úveru, sadzbu a splatnosť a kalkulačka rozpíše mesačnú splátku, celkové preplatenie aj amortizáciu po rokoch.
Prejsť na hypotekárnu kalkulačku