Sondertilgung 2026: Wie 5 % im Jahr die Restschuld senken

Was Sondertilgung ist und was sie kostet

Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Zahlung über die vereinbarte monatliche Rate hinaus, die direkt die Restschuld verringert. Viele Baufinanzierungsverträge räumen dafür ein kostenloses jährliches Sondertilgungsrecht ein – üblich sind bis zu 5 % der ursprünglichen Kreditsumme, in manchen Fällen bis zu 10 %. Ein gesetzlicher Anspruch darauf besteht aber nicht: Das Recht auf Sondertilgung muss ausdrücklich im Kreditvertrag vereinbart sein, sonst kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Warum eine frühe Sondertilgung am meisten bringt

Bei einer Rate mit gleichbleibender Höhe werden die Zinsen immer vom aktuellen Restsaldo berechnet. Am Anfang der Laufzeit ist dieser Saldo am höchsten, deshalb besteht die Rate zu Beginn überwiegend aus Zinsen. Bei 300.000 € Kredit zu 3,7 % sind im ersten Jahr 11.006,26 € der Jahresrate von 16.570,20 € reine Zinsen – nur 5.563,94 € tilgen die Kreditsumme. Eine Sondertilgung in dieser Phase senkt genau den Saldo, auf den sonst über Jahrzehnte Zinsen anfallen würden.

Rechenbeispiel: 5 % Sondertilgung jedes Jahr

Die folgende Tabelle vergleicht die Restschuld mit und ohne jährliche Sondertilgung von 5 % der ursprünglichen Kreditsumme (15.000 € pro Jahr), angewendet ab dem ersten Jahr, bei 300.000 € Kredit, 3,7 % Zins und ursprünglich 30 Jahren Tilgung.

Zweites Beispiel: kleinerer Kredit, höhere Sondertilgungsquote

Der Effekt einer Sondertilgung hängt nicht nur vom Zeitpunkt, sondern auch von der Sondertilgungsquote ab. Bei einem Kredit von 200.000 €, 4,1 % Zins und ursprünglich 25 Jahren Tilgung liegt die monatliche Rate bei 1.066,75 €. Ohne Sondertilgung läuft dieser Kredit die vollen 25 Jahre und kostet 120.023,94 € Zinsen. Mit einer jährlichen Sondertilgung von 10 % der ursprünglichen Kreditsumme (20.000 € pro Jahr, ab dem ersten Jahr) ist der Kredit dagegen schon nach rund 7 Jahren und 4 Monaten getilgt, bei nur noch 33.586,47 € Gesamtzinsen – eine Ersparnis von 86.437,47 €.

Der Vergleich mit dem ersten Beispiel (300.000 €, 5 % Sondertilgung) zeigt: Eine höhere Sondertilgungsquote wirkt überproportional, weil sie nicht nur die Restschuld senkt, sondern auch schneller in Jahre vordringt, in denen der Zinsanteil der Rate noch hoch ist. Wichtig ist außerdem, was mit der Sondertilgung passiert: Standardmäßig bleibt die monatliche Rate unverändert und nur die Laufzeit verkürzt sich, wie in beiden Beispielen oben. Manche Banken bieten auf Wunsch stattdessen eine Ratensenkung bei gleicher Laufzeit an – das muss aber ausdrücklich vereinbart werden, es passiert nicht automatisch.

Wer sich zwischen einer höheren monatlichen Rate von Anfang an und einer niedrigeren Rate mit dafür höherer jährlicher Sondertilgung entscheiden kann, sollte bedenken: Beides führt am Ende zu einer ähnlich schnellen Tilgung, solange die Gesamtsumme aus Rate und Sondertilgung pro Jahr vergleichbar bleibt. Der Vorteil der Sondertilgungsvariante liegt in der Flexibilität – in einem Jahr mit angespannter Liquidität lässt sich die freiwillige Sondertilgung einfach aussetzen, eine fest vereinbarte höhere Rate dagegen nicht ohne Weiteres.

Sondertilgung oder das Geld anlegen?

Eine Sondertilgung bringt eine sichere „Rendite“ in Höhe des Kreditzinses – bei 3,7 % ist das, wie das Geld ohne Risiko und ohne Steuerabzug zu diesem Satz anzulegen. Eine Alternative wie Tagesgeld oder Wertpapiere müsste nach Steuern mehr als 3,7 % einbringen, um die Sondertilgung zu übertreffen. Bei einem Kredit mit variablem Zins kommt hinzu, dass eine niedrigere Restschuld die Rate weniger anfällig für künftige Zinssteigerungen macht.