Wie viel Haus kann ich mir leisten? Rechenbeispiel 2026

Zwei Grenzwerte: Einkommen und Beleihungsauslauf

Banken in Deutschland begrenzen einen Immobilienkredit üblicherweise nach zwei unabhängig berechneten Werten. Der erste ist die maximale Kreditrate im Verhältnis zum Nettoeinkommen (DSTI, debt-service-to-income) – gängige Praxis ist eine Grenze von 40 % des Nettoeinkommens abzüglich bestehender Kreditraten. Der zweite ist der Beleihungsauslauf (LTV, loan-to-value): der Kredit darf 60, 80, 90 oder auch 100 % des Immobilienwerts betragen, je nach Bank und Bonität. Bindend ist immer der niedrigere der beiden daraus errechneten Kreditbeträge.

Welcher Grenzwert bindet: Rechenbeispiele

Die folgende Tabelle zeigt für mehrere Kombinationen aus Nettoeinkommen, Kaufpreis und Beleihungsauslauf, welcher der beiden Grenzwerte den maximalen Kredit tatsächlich bestimmt (3,7 % Zins, 30 Jahre Laufzeit).

Zwei weitere Beispiele: Einzelperson und Erstkäufer ohne Eigenkapital

Eine alleinstehende Person mit 3.000 € Nettoeinkommen, ohne bestehende Kreditraten, die eine Immobilie für 350.000 € mit 90 % Beleihung (35.000 € Eigenkapital) finanzieren möchte, kommt bei 3,7 % Zins und 30 Jahren Laufzeit auf eine Einkommensgrenze von 260.709,18 € und eine Beleihungsgrenze von 315.000 €. Bindend ist hier die Einkommensgrenze: Der maximale Kredit liegt bei 260.709,18 €, die zugehörige Rate bei 1.200 € im Monat.

Ein Paar mit zusammen 6.000 € Nettoeinkommen (3.500 € + 2.500 €), das eine Immobilie für 450.000 € ohne Eigenkapital finanzieren möchte (100 % Beleihung), hat dagegen eine Einkommensgrenze von 521.418,36 € – deutlich über dem Kaufpreis. Hier bindet stattdessen die Beleihungsgrenze: Mehr als 450.000 € vergibt die Bank ohnehin nicht, weil das dem vollen Immobilienwert entspricht. Der maximale Kredit liegt bei 450.000 €, die Rate bei 2.071,27 € im Monat.

Das zweite Beispiel zeigt eine häufige Fehlannahme: Ein höheres Einkommen bedeutet nicht automatisch einen höheren möglichen Kredit. Sobald die Beleihung bei 100 % liegt, kann die Bank ohnehin nicht mehr als den Immobilienwert finanzieren – unabhängig davon, wie viel Luft die Einkommensgrenze noch bietet. Wer mit wenig oder ganz ohne Eigenkapital kauft, sollte deshalb vor allem den Beleihungsauslauf im Blick behalten, nicht nur die eigene Rate im Verhältnis zum Einkommen.

Umgekehrt gilt: Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto eher wird die Einkommensgrenze zum bindenden Faktor, weil die Beleihungsgrenze mit sinkendem Fremdkapitalanteil immer weiter über die tatsächlich benötigte Kreditsumme steigt. Ein Käufer mit viel Eigenkapital sollte deshalb realistisch einschätzen, wie hoch die monatliche Rate im Verhältnis zum eigenen Nettoeinkommen tatsächlich sein soll – die Bank genehmigt zwar bis zu 40 % des Nettoeinkommens für die Rate, das heißt aber nicht, dass diese Rate im Alltag auch komfortabel tragbar ist. Ein niedrigerer, selbst gewählter Prozentsatz lässt mehr finanziellen Spielraum für unerwartete Ausgaben und Zinssteigerungen bei der Anschlussfinanzierung.

Was bestehende Raten und ein zweiter Kreditnehmer ändern

Bestehende monatliche Kreditraten (Auto, Konsumkredit) werden direkt von der verfügbaren 40-%-Grenze abgezogen, bevor daraus der maximale Kredit berechnet wird. Bei 4.000 € Nettoeinkommen ohne weitere Raten liegt die maximale Rate bei 1.600 € und der maximale Kredit bei 347.612,24 €. Mit 500 € bestehenden Raten sinkt die maximale Rate auf 1.100 € und der maximale Kredit auf 238.983,42 € – ein Rückgang von mehr als 100.000 €.

Ein zweiter Kreditnehmer erhöht das gemeinsame Nettoeinkommen und damit die 40-%-Grenze. Bei 4.000 € plus 2.000 € Einkommen des Partners und 500.000 € Kaufpreis liegt die Einkommensgrenze bei 521.418,36 € – bei 90 % Beleihung wird dann der Beleihungsauslauf mit 450.000 € zum bindenden Grenzwert, nicht mehr das Einkommen.

Diese Rechnungen gelten für angestellte Kreditnehmer mit einem regelmäßigen Nettoeinkommen. Bei Selbstständigen oder Personen mit stark schwankendem Einkommen legen Banken häufig strengere Maßstäbe an, etwa einen Durchschnitt der letzten zwei oder drei Jahre statt des aktuellen Monatseinkommens – das kann den maximalen Kredit gegenüber den hier gezeigten Beispielen spürbar senken.